Home RSS
Real Estate
Cars

MODEL REALIZACIJE „ MASTER PLANA BANJE PALIĆ “

Subotičke novine
MODEL REALIZACIJE „ MASTER PLANA BANJE PALIĆ “


Kao sledeći korak ka integralnom upravljanju razvojem Palića kao turističkog odredišta sam Master plan predviđa „konsenzus svih ključnih subjekata kroz javne rasprave o modelu razvoja kao i o modelu upravljanja projektom”. Na žalost, pre postizanja konsenzusa i identifikacije elemenata trenutnog stanja, koji su morali da posluže kao bazni elementi za odabir upravljačkog modela razvoja Palića, predložen/dostavljen je “Ugovor o osnivanju društva sa ograničenom odgovornošću za upravljanje razvojem turističkog prostora “Park Palić”, Palić”.



2. PRIMEDBE NA PREDLOŽENI MODEL

Sam nacrt ugovora je dobra polazna osnova za dalje definisanje upravljačkog modela i određivanje subjekata daljih faza realizacije Master plana, ali je na žalost nacrt ugovora sačinjen bez širih konsultacija, a kao model je očigledno poslužio Master plan za Staru planinu i odgovarajući upravljački model, koji je u pojedinim segmentima potpuno inkompatibilan sa stvarnim stanjem razvijenosti lokaliteta Palića, i šire posmatrano, Opštine Subotica.

Predloženi model je, sasvim sigurno, adekvatan za razvoj Stare planine, ali, da bi se realizovao Master plan Palića, upravljački model mora da odgovori na nekoliko zahteva da bi realizacija bila uspešna i u svakom pogledu nesporna:

 

Zaštita javnog interesa: Nacrtom ugovora predviđena pravna forma preduzeća je društvo sa ograničenom odgovornošću čiji bi osnivači bili Repubika Srbija, AP Vojvodina i Opština Subotica sa ravnopravnim udelima od 33%. Javni interes je u postojećam stanju zaštićen nizom zakona i opštinskih odluka koji regulišu načine prenošenja određenih prava (upravljanja, zakupa, korišćenja, svojine, itd...) nad nekretninama (objekti, zemljište) sa javnog titulara (Opština, Republika, Pokrajina, javna preduzeća) na privatne subjekte. Predloženim ugovorom, na žalost, ne definiše se, sem krajnje uopšteno, ni jedan instrument zaštite javnog interesa u upravljanju nekretninama. Takođe, nije jasan modalitet zaštite javnog interesa u prenosu pojedinih osnivačkih udela na privatne subjekte.

Stoga je novo preduzeće poželjno osnovati kao javno preduzeće, a poveravanje određenih segmenata JP-a ( delatnosti, objekata) poveravati privatnom sektoru vršiti u skladu sa postojećim propisima. Alternativna forma organizovanja bi moglo biti akcionarsko društvo radi lakšeg pribavljanja kapitala neophodnog za realizaciju projekta.

Zaštita dostupnosti: Nacrtom ugovora predviđeno je da kao osnivački ulog u "Park Palić d.o.o" Opština Subotica unosi i javno građevinsko zemljište, odnosno javne površine, odnosno parkove, koji su uvek , kao javna dobra, bili dostupni SVIM građanima. Kako je ugovorom o osnivanju omogućena privatizacija celog kompleksa Park Palić, odnosno stvaranje turističkog rizorta zatvorenog tipa (davanjem koncesije, prodajom, dokapitalizacijom itd...) postoji realan rizik da građanima bude uskraćena eksploatacija javnog dobra Velikog parka bez naknade, odnosno postoji realan rizik da ulazak u kompleks bude naplaćivan.

Stoga se postojeće javne površine (zone B i C po Master planu) ne mogu unositi u novo preduzeće već staranje nad javnim dobrom mora da preuzme Opština Subotica putem svojih nadležnih organa.

Zaštita interesa Opštine Subotica: Nacrtom ugovora predviđena pravna forma preduzeća je društvo sa ograničenom odgovornošću čiji bi osnivači bili Republika Srbija, AP Vojvodina i Opština Subotica u ravnopravnim udelima od 33%. S obzirom da je predviđeno da Opština Subotica unese svu svoju imovinu (objekte i građevinsko zemljište) na predmetnom području, kao i imovinu JP "Palić-Ludaš", čiji je osnivač, a imajući u vidu da je sva ta imovina stečena u proteklih 150 godina sopstvenim ulaganjima grada, te da su nacrtom ugovora predviđena ulaganja Republike Srbije, a pogotovo AP Vojvodine znatno manja, nije jasno zašto su predviđeni identični udeli. Dalje, predviđeno je da Opština unosi pripremljeno građevinsko zemljište od koga bi već sad Opština mogla da prihoduje više miliona evra na ime davanja zakupa na 99 godina, odnosno "prodaje placeva" po definisanoj, transparentnoj proceduri. Takođe, predložena struktura udela nosi mnoge funkcionalno-političke rizike kao što je preslikavanje odnosa na relecijama Opština-Pokrajina-Republika na upravu preduzeća.

Stoga je poželjno da u budućem preduzeću udeo Opštine prelazi 50%, Takođe, Opština Subotica, s obzirom na stvorenu vrednost građevinskog zemljišta neće uneti već pripremljeno i opremljeno građevinsko zemljište.

 

 

Slika 2. Zona C "Family-Spa/Wellnes" po Master planu

Slika 3. Zona C u Planu detaljne regulacije Banje Palić. Građevinsko zemljište: orijentacione površine i vlasništvo:

Prostor za gradnju B.10.1.-postojeći hotel "Prezident"

B.10.2-0,5ha-korisnik Opština Subotica

B.10.3-0,8ha-korisnik Opština Subotica

B.10.4-2ha-korisnici: Opština Subotica 1ha, Republički hidrometerološki zavod 1ha

B.11.3.-0,7ha-korisnik Opština Subotica

B.11.5-prostor predviđen za izmeštanje hidrometerološke stanice

U ovom trenutku cena zemljišta u ovoj zoni je 100-150 evra/m2

3.UPRAVLJAČKI MODEL I ZONE ODGOVORNOSTI

Da bi se tačno definisao upravljački model i zone odgovornosti novog preduzeća mora se poći od njegove uloge kao preduzeća za "upravljanje razvojem turističkog područja Palić". Da bi se tačno definisale nadležnosti i teritorijalni opseg delovanja preduzeća moraju se razgraničiti njegove nadležnosti u odnosu na ostale subjekte, iz čega prizilaze i konkretni ciljevi za čije se postizanje novo preduzeće osniva:

Razgraničenje privatno-javno: S obzirom da se ostavlja mogućnost privatizacije preduzeća, ono ne sme da ima nadležnosti nad javnim dobrima, odnosno parkovima, ulicama, javnim površinama-što znači da zona Velikog parka (zone B i C po Master planu) kao zona javnog karaktera, ne mogu da uđu pod staranje novog preduzeća (osim objekata koji služe za razvoj turističke ponude) već o njima, u smislu održavanja higijene, zelenila i ostalih javnih komunalnih dobara mora da se stara Opština putem svojih institucija.

 

Razgraničenje razvijenih i nerazvijenih područja: Preduzeće osniva za upravljanje razvojem područja, pre svega na marketinškoj promociji područja, kao i poslovima pripreme i uređivanja građevinskog zemljišta. Objekti koji su trenutno pod direktnom ingerencijom Opštine (Velika terasa, vila Bagojvar, itd), a koji imaju funkciju organizovanja turističkih, kongresnih, itd, manifestacija, u smislu razvoja turističke ponude, treba da budu povereni novom preduzeću na upravljenje. Međutim, građevinsko zemljište koje je opština o svom trošku uredila (pribavljanje, izrada planske dokumentacije, infrastrukturno opremanje, itd.) i koje može već sada da "proda", odnosno izda u zakup i time se prihoduju sredstva u opštinski budžet ne može da uđe pod ingerenciju novog preduzeća. Takođe, kontraproduktivno bi bilo da i staranje nad Zoološkim vrtom pređe u ingerenciju novog preduzeća.

Stoga se novo preduzeće može osnovati isključivo u svrhu razvoja zona A, D i E, koje su ovom trenutku ili nerazvijene ili devastirane, kao i u svrhu razvoja turističke ponude.

Razgraničenje delatnosti: Trenutno, stanje je sledeće:

"JP Palić Ludaš" vrši sledeće funkcije:

- Održavanje č- istoć- e, zelenila i javnih komunalnih dobara na nedefinisanom područ- ju Palić- a.

- Zaštita prirodnih dobara (Palić- , Ludaš, Selevenjske šume, itd)

- Promocija turistič- ke ponude Palić- a i Subotice i organizovanje turistič- kih manifestacija

- Upravljenje delom objekata na područ- ju parka

Opština Subotica putem Opštinske uprave-Službe za imovinsko-pravne poslove i JP "Direkcija za izgradnju Opštine Subotica" vrši sledeće funkcije:

- Upravljenje delom objekata na područ- ju parka

- Uređivanje građevinskog zemljišta

Imajući u vidu sve gorenavedeno predlaže se sledeća funkcionalna organizcija u smislu nadležnosti nad prostorom i u vršenju predmetnih delatnosti:

Opština Subotica bi vršila sledeće osnovne funkcije:

- Održavanje č- istoć- e, zelenila i komunalnih dobara na javnim površinama zone B i C po Master planu (zona Velikog parka) putem JP "Direkcija za izgradnju Opštine Subotica)

- Upravljanje ostalim građevinskim zemljištem u zoni C č- iji je korisnik Opština Subotica, a koje je o trošku Opštine pripremljeno za davanje u zakup. Direktni izvršioci su Direkcija za izgradnju, Komisija za građevinsko zemljište Opštine Subotica i Predsednik opštine (shodno opštinskim odlukama o građevinskom zemljištu).

- -Ostala javno komunalna preduzeć- a č- iji je osnivač- Opština Subotica (JKP Vodovod i kanalizacija, JKP Suboticagas, JKP Č- istoć- a i zelenilo itd), a koja vrše naplatu krajnjim korisnicima bila bi nadležna za komunalne sisteme u svojoj ingerenciji na celoj teritoriji kompleksa.

Novo preduzeće bi vršilo sledeće osnovne funkcije:

- Upravljanje svim javnim objektima na područ- ju Master plana u svrhu organizovanja i razvoja turistič- ke ponude (manifestacije, kongresi, seminari, itd.).

- Priprema i ralizacija investicija i programa investicionog održavanja u zonama A,D i E kao i nad svim objektima datim na upravljanje

- Marketing turistič- ke ponude destinacije Palić-

- Poslovi pripreme i uređivanja građevinskog zemljišta i izgradnju turistič- ko-rekreativnih kompleksa u zonama A, D i E. Poslovi na pripremi i uređivanju građevinskog zemljišta podrazumevaju: pribavljanje planova detaljne regulacije, izrada elaborata za eksproprijaciju, pokretanje postupka eksproprijacije i pribavljanje zemljišta, pribavljenje, projektno-tehnič- ke dokumentacije za gradnju infrastrukture, infrastukturno opremanje građevinskog zemljišta, davanje građevinskog zemljišta u zakup, itd...

- Održavanje č- istoć- e, zelenila i javnih komunalnih dobara u zonama A,D i E.

 

Slika 4.-Zone odgovornosti novog preduzeća

Kako su poslovi zaštite prirodnih dobara trenutno povereni JP "Palić-Ludaš" koje se gasi, za vršenje ovih poslova potrebno je osnovati na nivou opštine organ upravljanja prirodnim dobrima ili ovu delatnost poveriti nekom postojećem organu, ustanovi ili preduzeću, imajući u vidu da su zaštićena prirodna dobra svojom teritorijom mnogo šira od zone realizacoje Master plana. Prioritetni zadatak ovog novog organa upravljanja zaštićenim prirodnim dobrima bilo bi izmuljivanje jezera Palić.

 

 

4. PLAN AKTIVNOSTI

Imajući u vidu sve gorenavedeno radi uspešne realizacije Master plana predviđa se sledeći akcioni plan:

4.1 .Osnivanje novog preduzeća. Mišljenja smo, takođe, da je samo ime budućeg preduzeća neadekvatno, te da bi u sebi moralo da nosi razvojne reference, npr. „Korporacija za razvoj Palića" Preduzeće osnivaju Opština Subotica sa minimum 51% udela, Republika Srbija i AP Vojvodina. Opština unosi omovinu JP „Palić Ludaš" i pravo upravljanja (bez prava korišćenja, odnosno otuđenja) nad objektima unutar A,B,C,D i E zone Master plana. Potrebno je precizno definisati šta kao osnivački udeo unose Republika Srbija i AP Vojvodina. Odlukom o osnivanju potrebno je tačno definisati obuhvat zona A, D i E nad kojim upravlja JP „Park Palić". Staranje o Velkom parku, odnosno javnim komunalnim dobrima u zoni B i C preuzima Opština Subotica putem JP „Direkcija za izgradnju Opštine Subotica".

Primarni zadaci novog preduzeća bili bi:

Realizacija Master plana u zonama A,D i E

Upravljanje javnim objektima u svim zonama

Marketing turističke ponude destinacije Palić

Primarni prihodi novog preduzeća bili bi:

Deo boravišne takse i turističke naknade prikupljeni na teritoriji Opštine Subotica

Prihodi od „prodaje placeva", odnosno davanja građevinskog zemljišta u zakup u zonama A,D,E

Prihodi od iznajmljivanja objekata (Velika terasa, Letnja pozornica, itd.)

Ostali namenski prihodi iz budžeta Opštine Subotica, AP Vojvodina i Republike Srbije

4.2. Osnivanje preduzeća, ustanove ili organa uprave (ili poveravanje nekom od postojećih) za vršenje delatnosti zaštite prirodnih dobara.

4.3. Zamena zemljišta između Opštine Subotica i Republičkog hidrometerološkog zavoda i raspisivanje međunarodnog konkursa od strane Opštine Subotica za dodelu građevinskog zemljišta u zakup na 99 godina za gradnju centralnih spa/wellness i hotelskih kapaciteta u zoni C (kako je definisana Master planom). Opciono, Opština Subotica i Republika Srbija (shodno pravima nad imovinom RHMZ) mogu zajednički da raspišu međunarodni konkurs. U tom slučaju, poželjno bi bilo da Republika prethodno dodeli pravo organizovanja igara na sreću (kasino) budućem investitoru (ukoliko je ovo pravno moguće). U ovom slučaju potrebno je jasno definisati koliki udeo u izlicitiranoj sumi ide u opštinski, a koliki u republički budžet.

U oba slučaja konkurs je potrebno definisati kao dvokružni. U prvom krugu bi se na osnovu propisanih kriterijuma vršio izbor podobnih/referentnih investitora imajući u vidu reference u investiranju i upravljanju spa/wellness i hotelskom delatnošću. U drugom krugu, pravo zakupa građevinskog zemljišta bi dobio referentni investitor koji ponudi najveću zakupninu na licitaciji (kako je propisano Zakonom).

4.4. Pripremni radovi na realizaciji zone A (Golf tereni), zone D i E. obuhvataju pribavljanje i usvajanje regulacionih planova, ekspriacionih elaborata, projektno tehničke dokumentacije, itd... za realizaciju predviđenih sadržaja.



Dodaj komentar
  Anonimni komentar
Ime:
Lozinka:
  Zapamti me na ovom računaru

Naslov:
Pošalji mi svaki odgovor na moj komentar
Pošalji mi svaki novi komentar na ovaj članak