Lakáslízingvita: kecsegtető megoldások helyett veszteség

Apjának választott ki egy 4 millió forintot érő salgótarjáni lakást Dancsok László, és azt idén kora tavasszal saját erő nélkül, ingatlanfedezetű jelzáloghitellel szerette volna megvásárolni. Csakhogy a nógrádi tanító nem tartozott az ideális banki ügyfelek közé, miután igazolt jövedelme alacsony volt, és határozott idejű, nyáron lejáró munkaszerződésével fennakadt volna bármely adósminősítésen, ráadásul adóstársat sem tudott maga mellé állítani. Volt viszont egy új építésű budapesti ingatlana, amelyet néhány évvel korábban - 50 százalékos önerő kifizetése mellett - állami támogatású lakáshitellel vett meg. Miután azóta növekedett az ingatlan értéke, felmerült, hogy a fővárosi lakást pótlólagos fedezetként bevonja az ügyletbe, és további hitelt terhel rá. Így kiegészíthette volna azt a mintegy 2 millió forint összegű lakáscélú devizahitelt, amelyet a salgótarjáni lakás fedezetével kaphatott volna meg - legalábbis az általa megbízott ügynök, a hitelközvetítő Vivárium Kft. számítása szerint. Az utóbbi biztatta is ügyfelét: kössön adásvételi előszerződést a kiszemelt ingatlanra. Dancsok viszont egy ügyvéd által ellenjegyzett szerződést kötött, és az ügylet sikerében bízva letett 100 ezer forint foglalót is. Csakhogy a budapesti jelzáloghitel meghiúsult, és a foglaló veszélybe került. Az anyagi veszteség elhárítására a hitelközvetítő az OTP Lakáslízing Zrt. visszlízing-konstrukcióját javasolta, ami praktikusan azt jelentette volna, hogy a lízingcég a forgalmi érték 75 százalékáért megveszi a támogatott hitellel terhelt budapesti ingatlant, rendezi a tartozást, és a fennmaradó összeget átutalja az ügyfélnek, aki ezután a havonta befizetett lízingdíjjal visszabérli a lakást.

Csakhogy a visszlízing valóságos költségei a tanító szerint túl későn váltak világossá, a HVG-nek ugyanis azt állította, hogy sokáig nem kapott felvilágosítást róluk sem a hitelközvetítőtől, sem a telefonon jó ideig elérhetetlennek bizonyult OTP Lakáslízingtől. Amikor pedig megtudta, hogy összesen több mint félmillió forint illeték és szerződéskötési díj mellett ki kellene fizetnie azt a 400 ezer forint összegű forgalmi adót is, amelyet a budapesti ingatlan építésénél annak idején visszaigényelt, s amelynek biztosítására az állam elidegenítési és terhelési tilalmat jegyzett be a lakásra, már vészes időzavarba került. Így hiába ajánlották fel az OTP lízingcégénél, hogy mindezt megelőlegezik, azaz levonják a számára kifizetendő összegből, az ehhez kapcsolódó ügyintézéssel kifutott volna az adásvételi szerződésben meghatározott időből, így elbukta a foglalót.

Panaszlevelek sorát fogalmazta ezután. Hiányos tájékoztatásra hivatkozva írt a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének és az OTP Lakáslízingnek is, ez utóbbitól kártérítést is követelve. Közben elmérgesedett vitája a lakáslízinget javasoló hitelközvetítővel, ahol egészen másképpen látják a fiaskó okát. A Vivárium Kft. a HVG-nek küldött levelében azt állítja, ügyfele sorozatosan téves információkat közölt vele budapesti ingatlantulajdonával kapcsolatban, és a salgótarjáni lakásra kötött szerződésnél sem a tanácsai szerint járt el, ezért a panaszost ért kárért nem tartja felelősnek magát.

A lízingvitában nehéz tisztán látni, mert az ügynök és ügyfele is szóbeli tájékoztatásokra hivatkoznak: semmit sem rögzítettek írásban, miután ez nem előírás. A bepanaszolt OTP Lakáslízing is azzal érvel a felügyeletnek küldött és onnan a tanítónak továbbított válaszlevelében, hogy az OTP termékét ajánló hitelközvetítő és kuncsaftjának eltérő álláspontja miatt lehetetlen utólag megállapítani, pontosan mi történt. A felügyeletnél tett panasznak így csak annyi a hozadéka, hogy a lízingcég visszatéríti az ügyfélnek annak az OTP-bankkártyának az éves díját, amelyet még a lízingszerződés nyélbe ütése előtt tukmáltak rá a nógrádi férfira egy OTP-folyószámla nyitásával egyetemben.

Az elbukott foglaló miatti egymásra mutogatásban már szóba sem kerül, hogy megérte volna-e egyáltalán majdnem egymillió forint költséget vállalva beleugrani egy effajta finanszírozásba csak azért, hogy meglegyen az áhított lakás megvételéhez hiányzó mintegy kétmillió forint. A költségek mellett meglehetősen nagy kockázata is van az ügyfélnek, hiszen a lakáshitel és a lakáslízing között alapvető különbség, hogy a lízingelt lakás csak a futamidő végén kerül az adós tulajdonába, ezért a kuncsaft jóval kiszolgáltatottabb, ha fizetési problémái keletkeznek. Ráadásul még a futamidő végén sem lélegezhet fel, mert a lízingelt lakást csak egy újabb illetékfizetés után tudja birtokba venni.

"Az ingatlanpiaci forgalom több mint 90 százalékát kitevő használt lakások esetében határozott versenyhátrányban van a lízing" - olvasható a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. elemzésében, amely okként azt említi, hogy a szokásos kiadásokon és a kamaton túl ilyenkor kétszer kell tulajdonszerzési illetéket fizetnie a kuncsaftnak. A hitelnél előnytelenebb lízingfeltételekre vezeti vissza a piaci tanulmány, hogy csak 0,4 százalék a lakáslízing aránya a teljes lakossági jelzáloghitel-állományhoz viszonyítva.

"Tapasztalataink szerint az ügyfelek elsősorban a befektetési célú ingatlanvásárlásnál preferálják a lízinget, a többi esetben viszont inkább a klasszikus jelzáloghitelt választják, főképpen azóta, hogy megjelent a piacon a nullaszázalékos önerővel felvehető kölcsön" - mondja Hegedűs Éva, a BG Hitel & Lízing vezérigazgatója. Az önerő nélküli kölcsönt azonban a BG csak jövedelemvizsgálat után nyújtja a jó adósoknak, s csupán új lakás vásárlásához. A használt ingatlanoknál minimum 5 százalékot le kell tenniük az ügyfeleknek. A lízinget Hegedűs tapasztalata szerint főképpen a pénzügyekben jártas külföldi ingatlanvásárlók választják, a szerződést azonban többnyire az általuk alapított ingatlanhasznosító vállalkozás köti meg. A cégek ugyanis költségként elszámolhatják a lízingdíjat, az értékvesztést, és visszaigényelhetik a lakás forgalmi adóját. Így folyósította lakossági lízingállományának felét a BG is.

Speciális esetekben persze magánszemélyeknek is előnyös lehet a lízing, amikor például titkolni szeretnék ingatlantulajdonukat (hiszen a lakás tulajdoni lapján a lízingbeadó van bejegyezve), s akkor is, ha csak később dől el, kié lesz az ingatlan. Az inkognitónak azonban nagy ára van. Lízing esetében például 40 éves futamidővel számolt, önerő nélküli 15 millió forint értékű finanszírozás havi részlete 83 ezer forint, amennyiben az ügyfél a részletekben törleszti az indulóköltségeket is. Ezzel szemben egy önerő nélküli, hasonló összegű lakáshitel ugyanannál a pénzintézetnél megúszható havi 48 ezer forintból 205 ezer forintos indulóköltség kifizetése mellett.