Home RSS
Real Estate
Cars

AKTUALNI TRENDOVI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U SLOVENIJI

JOŽEF MURKO, dipl.ing.grad.
AKTUALNI TRENDOVI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U SLOVENIJI


U predavanju pod naslovom «Aktualni trendovi na tržištu nekretnina u Sloveniji» ukratko želim prikazati dosadašnji nastanak i razvoj tržišta nekretnina u Sloveniji s prikazom određenih statističkih podataka koji ukazuju na pozitivan razvoj tržišta nekretnina, te prikazati osnovnu problematiku posredovanja u prometu nekretninama.



JOŽEF MURKO, dipl.ing.grad.

“Dodoma” d.o.o., Maribor

AKTUALNI TRENDOVI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U SLOVENIJI

1.0. UVOD

1.1. Određenje problematike

U predavanju pod naslovom «Aktualni trendovi na tržištu nekretnina u Sloveniji»

ukratko želim prikazati dosadašnji nastanak i razvoj tržišta nekretnina u Sloveniji s

prikazom određenih statističkih podataka koji ukazuju na pozitivan razvoj tržišta

nekretnina, te prikazati osnovnu problematiku posredovanja u prometu nekretninama.

1.2. Počeci tržišta nekretnina u Sloveniji

Osamostaljenje Slovenije krajem godine 1991., pored velikih političkih promjena,

donijelo je i promjene na gospodarskom području.

Prijelaz na tržišno gospodarstvo za kojeg su karakteristične stroge zakonitosti

ponude i potražnje, postupak denacionalizacije, proces privatizacije stambenog

fonda (u skladu sa Stambenim zakonom) i proces privatizacije društvenih poduzeća

temeljne su karakteristike koje su određivale i još uvijek određuju ulogu nekretnina u

današnje vrijeme. Pritom je za pravilno razumijevanje današnje problematike vrlo

važno da budemo svjesni i tereta prošlosti i to prvenstveno posljedica društveno

orijentirane stambene izgradnje i u priličnoj mjeri masovne individualne izgradnje s

velikim brojem izgradnji «na crno».

Funkcija je nekretnine prvenstveno bila u zadovoljavanju vlastitih potreba investitora,

pri čemu pod tim pojmom podrazumijevamo osobne potrebe (za stanom kada je riječ

o pojedincima ili za prostorom za rad kada je riječ o poduzeću) i zajedničke potrebe

(prostor za društvenu prehranu, rekreaciju, itd.). Od same nekretnine investitor u

pravilu nije očekivao dobit koju je ostvarivao djelatnošću za koju je nekretnina bila

samo jedno od «sredstava za rad». Posljedica je takvog stanja bilo i izrazito

pomanjkanje poslovnih ili stambenih prostora koji su se mogli unajmljivati na

slobodnom tržištu.

Navedene su okolnosti (Stambeni zakon i privatizacija stanova, denacionalizacija, te

privatizacija poduzeća) dovele do otvaranja tržišta nekretnina koje je uslijed

specifičnosti, koje ga prate iz prošlosti, izrazito neuravnoteženo i nestabilno:

- uslijed otkupa stambenog fonda u skladu s odredbama Stambenog zakona

odnos vlasništva se izrazito preusmjerio u korist privatnog nasuprot

društvenom (suprotno ranijem stanju, taj je odnos sada 80:20); promet

privatnim stanovima i stambenim kućama postao je vrlo živ, te u velikoj mjeri

ovisi o kupovnoj moći pojedinca koji kupnjom ili prodajom nastoji uskladiti

svoje potrebe s vlastitim financijskim mogućnostima;

- izrazito velika potreba za najmom manjih proizvodnih prostora, lokala i

poslovnih prostora na početku razdoblja privatizacije uglavnom se stišala; to je

posljedica velike ponude s jedne i manje potražnje s druge strane;

- relativno velika ponuda proizvodnih i poslovnih prostora svih vrsta i veličina

koja je nastala uslijed pomanjkanja tržišta (bivše Jugoslavije), napuštanja

proizvodnje i stečajeva poduzeća, raspada većih gospodarskih sustava, itd., u

opadanju je;

- racionalizacija poslovanja (dezinvestiranje), kada poduzeće želi izdvojiti iz

svoga vlasništva nekretnine koje mu neposredno nisu potrebne u proizvodnom

procesu, prouzročila je bogatu ponudu raznih nekretnina društvenog

standarda na tržištu (domovi za odmor, objekti za rekreaciju i sportske

aktivnosti, objekti za društvenu prehranu);

- pojavio se vrlo velik broj poduzeća za posredovanje u prometu nekretninama

koja su se uslijed pomanjkanja odgovarajućeg zakonodavstva stala

samoorganizirati u gospodarski interesnim udruženjima, te samoregulirati

tržište nekretnina u smislu osiguranja kvalitetne usluge;

- ulaganja u nekretnine postaju sve aktualnija, posebice nakon gorkih iskustava

nekih ulagatelja na tržištu vrijednosnica. Investicije u nekretnine svakako su

sigurnije i dugoročnije, prihodi stabilniji, unatoč tome što investitori često

konstatiraju da prihodi padaju na račun viših cijena u građevinarstvu, te većeg

broja investicijskih projekata.

1.3. Problematika tržišta nekretnina

Tržište je nekretnina sjecište različitih gospodarskih i socijalnih interesa koje uređuje

mnoštvo vrlo različitih zakona iz raznih područja.

Svakako je teško govoriti o tržištu nekretnina ako pritom nismo svjesni što u biti tvori

tržište nekretnina. Tržište nekretnina sačinjavaju, naime, aktivnosti koje predstavljaju

ponudu i potražnju za raznim vrstama nekretnina. Djelovanje tržišta nekretnina ovisi

prvenstveno o državnoj politici za pojedinu vrstu nekretnine, te tome adekvatnog

zakonodavstva koje uređuje status pojedinog tipa nekretnine, kao i uvjete za njihov

promet. Ponuda i potražnja za nekretninama u pravilu je prepuštena slobodnoj volji

pojedinih subjekata, te stoga možemo ustvrditi da imamo relativno otvoreno i

slobodno tržište nekretnina.

Sa stajališta jedinica, koje su na tržištu nekretnina mjenjačka roba, tržište nekretnina

klasificiramo na tržište stambenih jedinica, na tržište poslovno industrijskih jedinica,

te na tržište poljoprivrednih i šumskih jedinica. Iz klasifikacije jedinica proizlazi i

osnovna problematika tržišta nekretnina koja potječe prvenstveno iz mnoštva

međusobno u priličnoj mjeri neusklađenih i nedostatnih, vrlo različitih zakona iz

raznih područja. Činjenica je da je država na ovom području učinila premalo,

odnosno da je prespora u izgradnji svih potrebnih ustanova i instrumenata koji bi

omogućavali normalno djelovanje tržišta nekretnina. Neuređeni odnosi u

evidentiranju prometa nekretninama, posebice na području zemljišnog katastra i

zemljišne knjige, onemogućavaju brzo i učinkovito zaključivanje svih poslova vezanih

za nekretnine. U nastavku ću se, prvenstveno uslijed ograničenog raspoloživog

prostora, sasvim ukratko dotaknuti pojedinih sklopova najistaknutije problematike na

tržištu nekretnina.

Stambena problematika: Bit je cjelokupne stambene problematike u tome da u

Sloveniji nedostaje stanova svih vrsta. Opće je poznata činjenica da u Sloveniji

postoji približno 680.000 stambenih jedinica, od čega dobra polovina (355.000) u

gradskim naseljima. Prosječan je stan 2,6-sobni, veličine 68,7 m2 u kojem stanuje

3,1 ukućanin. Uvažavajući broj državljana i trenda smanjivanja veličine prosječnog

kućanstva, u Sloveniji bi se izgradnjom i obnovom godišnje moralo osigurati barem

oko 10.000 stanova, odnosno 5 stanova na tisuću stanovnika. Činjenica je, pak, da

se trenutno u Sloveniji gradi jedva jedan stan na tisuću stanovnika! Ove je godine

donijet nacionalni stambeni program kojim bi trebalo biti zajamčena osnova za

rješavanje gorućih stambenih problema. Posljedica je izrazitog pomanjkanja stanova

relativno visoka cijena stanova koja ovisi o makro i mikro lokaciji. Prosječni m2

stambene površine ipak je, međutim, viši od prosječnog osobnog dohotka (plaće)

zaposlenog državljanina.

Iz dijagrama je razvidan pad broja novoizgrađenih stanova nakon osamostaljenja, te

ponovni rast broja izgrađenih stanova u posljednje vrijeme (izvor: Statistički zavod

Republike Slovenije).

Posljedica je potražnje za stanovima, koja je u stalnom porastu, konstantno realno

povisivanje cijena novoizgrađenih stanova. Iz dijagrama je razvidan konstantni rast

cijena novoizgrađenih stanova u Sloveniji (izvod: Statistički zavod Republike

Slovenije).

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

število zgrajenih stanovanj

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

leto

Graditev stanovanj v Sloveniji od leta 1980 do 1999

0,00 SIT

50.000,00 SIT

100.000,00 SIT

150.000,00 SIT

200.000,00 SIT

250.000,00 SIT

SIT

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

leto

cene novih stanovanj za m2 od leta 1990 do 1999

Na tržištu se nekretnina stvara dojam da država potiče rješavanje stambene

problematike državljana na taj način da su oni prisiljeni na kupnju stambene jedinice.

Slovenija je, naime, država s jednim od najviših udjela stanova u privatnom

vlasništvu jer se taj udjel, prema posljednjim objavljenim podacima, kreće u visini od

88%. To znači da je tržište stanova koji se iznajmljuju izrazito slab, te prvenstveno

namijenjen socijalno ugroženim strukturama stanovništva, bilo da je riječ o

neprofitnim ili socijalnim stanovima. Ta ovu strukturu stanovništva na žalost vrijedi da

je dobiti stan u najam u većoj mjeri lutrija nego realna mogućnost. Problematika

visine neprofitne stambene najamnine i propisi koji uređuju ovo područje neposredno

se odnose na vlasnike neprofitnih stanova koji moraju pronaći ravnotežu između

cjelokupnih troškova vlasnika nekretnine i propisane najamnine s jedne strane, te s

druge strane onih koji unajmljuju stanove, a koji troškove najamnine moraju pokrivati

iz ionako slabog i nestabilnog obiteljskog budžeta, te države s treće strane koja bi

morala zatvarati «rupe» između propisa i stvarnog stanja stvari kada je riječ o

vlasnicima i onima koji unajmljuju stanove. U Službenom listu Republike Slovenije

broj 23/2000 objavljen je dugo očekivani model izračuna i oblikovanja cijena

najamnina u neprofitnim stanovima.

Ni na segmentu tržišta profitnih stanova stanje nije bolje. Relativno visoke najamnine

prisiljavaju državljane na traženje stanova u vlasništvu s jedne strane, dok s druge

strane visina ostvarenog prihoda i dobiti iz naslova najamnina ne potiče investitore

na namjenu gradnju profitnih stanova za iznajmljivanje.

Financijska problematika: Prvenstveno mislim na problematiku financiranja

izgradnje i kupnje stanova na makro i mikro području. Pojedinac se, naime, susreće s

problemom financiranja kupnje stana ili drugih nekretnina koja se prvenstveno očituje

u neodgovarajućoj politici bankovnog sustava prema tržištu nekretnina kao posljedica

makro financijske politike države. U Sloveniji djeluje 27 bankovnih ustanova i

praktično sve one imaju i program stambenih kredita, odnosno program kredita za

kupnju poslovnih prostora. Visina kredita ovisi o roku otplaćivanja, kamatnoj stopi,

visini redovitih mjesečnih primanja, metodi izračuna visine mjesečnih obveza,

vrijednosti investicije, te načina osiguravanja. Velik je broj banaka svojom ponudom

obuhvatio i mogućnost namjenske štednje za podizanje kredita za stambenu

izgradnju, a neke su banke uvele i programe namjenske štednje za održavanje

stanova i zajedničkih prostora u stambenih objektima. Uočavamo, dakle, stalno

prilagođavanje bankovne ponude s obzirom na trenutnu politiku države i

konkurencijsku sposobnost pojedine banke. Veliki problem predstavljaju jamstva koje

banke zahtijevaju za svoje kredite. Prevladavaju krediti s hipotekarnim jamstvom kod

kojeg je, nakon promjena Zakona o izvršnom postupku, vjerovnik u boljem položaju

nego ranije, iako je zbog dugotrajnog postupka ispražnjenja nekretnine i njezine

prodaje još uvijek destimuliran za kredite ove vrste, te u krajnjem slučaju postaje

najmodavatelj koji nikada ne naplati najamninu.

Na državnoj je razini Stambeni fond Republike Slovenije organizirao Nacionalnu

štednu shemu na osnovi koje država jamči štedišama premije na sredstva. Odaziv je

bio velik, u tijeku je natječaj za štedne sheme.

Sloveniji su nužno potrebni pravi hipotekarni krediti, kao što joj je nužno potrebno i

hipotekarno bankarstvo. Toga je svjesna i država i EU. U tu je svrhu Slovenija

podigla kredit Međunarodne banke za obnovu i razvoj u sklopu djelomičnog

pokrivanja troškova Projekta osuvremenjivanja evidentiranja nekretnina. U sklopu

toga projekta odvija se i podprojekt pod radnim naslovom «Financiranje stambene

izgradnje i reforma hipotekarnog bankarstva».

Pravna problematika: Cjelokupno je zakonodavstvo o nekretninama danas

obilježeno uključivanjem Republike Slovenije u europske integracijske tokove. Sa

stajališta nacionalnog interesa svakako je potrebno uspostaviti mehanizme za

posebnu zaštitu, odnosno ograničenja i uvjete za stjecanje prava vlasništva na

pojedinim područjima koja valja osiguravati sa stajališta zaštite spomenika, zaštite

okoline, prirodnih bogatstava, kulturne baštine, obrane i sigurnosti države. Pa ipak, to

nije naš najveći problem. Znatniji problem vidim u uvođenju specijalnih zakona u

praksu prije donošenja sistemskih, odnosno generalnih. Tipičan je primjer za to

Stambeni zakon i Zakon o denacionalizaciji koji su donijeti 1991. godine, dok je

radna skupina za pripremu plana Zakona o temeljnim vlasničko-pravnim odnosima

tek nedavno objavila rezultate svoga rada. I odluke Zakona o poslovanju

nekretninama svakako bi bile egzaktnije kada bi prethodno bile poznate odluke

Zakona o temeljnim vlasničkim odnosima.

Sljedeće je iznimno važno pitanje pitanje etažnog vlasništva. Stambenim je zakonom

ovaj oblik vlasništva uveden samo za stambene, odnosno pretežno stambene

objekte.

O neuređenosti i neažurnosti zemljišne knjige u više se prigoda već raspravljalo, te

se stoga toj temi ne bih sada posvećivao posebnu pozornost. Započet je postupak

obnavljanja zemljišne knjige i to uz pomoć kredita Međunarodne banke za razvoj. S

time je u vezi i Projekt evidentiranja nekretnina. Uspostavlja se katastar zgrada s

kojima se susrećemo prilikom uknjižbe etažnog vlasništva stanova u skladu sa

Zakonom o posebnim uvjetima za upis prava vlasništva na pojedinim dijelovima

zgrada u zemljišnu knjigu.

Bitno je i osiguranje pravne zaštite posredstvom ažurnog rada sudova koje se danas

jamči često na drugačiji način upravo uslijed neažurnog rada sudova.

Prostorna problematika: Teritorij Republike Slovenije pokrivaju četiri osnovna

pravna režima i to za poljoprivredna zemljišta, šume, vodene površine i građevinska

zemljišta. Na te se osnovne slojeve odnose sepcijalniji pravni propisi koji u većoj ili

manjoj mjeri cjelovito uređuju određeno područje, te u većoj ili manjoj mjeri značajno

odstupaju od općeg pravnog režima. Riječ je o mjerama prostorne politike kojima

država i općine utječu u svojim prostornim dokumentima na korištenje zemljišta, kao i

na oblikovanje zemljišnih parcela. Opći je stav da u sadašnjem sustavu uređivanja

prostora nema toliko sustavnih nedostataka, kako bi se to moglo smatrati s obzirom

na činjenicu lošeg djelovanja sustava. Ako naše uređenje usporedimo s uređenjima

drugih europskih država, možemo konstatirati da ni one ne raspolažu bitno

drugačijim mogućnostima za stjecanje nekretnina za javne potrebe. Razlika je samo

u razrađenosti pojedinih instrumenata i uigranosti pojedinih civilnopravnih,

upravnopravnih, planskih i ekonomskih instrumenata koji kao cjelina posredno utječu

na veću ili manju ponudu zemljišta, oblikovanje cijena nekretnina, te, posljedično,

lakšu dostupnost nekretnina za investitore.

Kao i većina europskih država, i Slovenija ima planski orijentirani način planiranja

korištenja prostora. Na taj su način izrađeni planovi planovi želja koji pružaju idealno

rješenje korištenja prostora što je ocrtana i obrađena vrlo podrobno, što znači da su

takvi planovi kruti i stoga i pravno zaštićeni. Namjensko je korištenje zemljišta

unaprijed određeno. Administriranje u službenim postupcima nije zahtjevno, ali je

birokratizirano. Službenici samo slijede odredbe urbanističkog plana, te ako je

planirana izgradnja u sklopu zahtjeva prostornog plana, nije teško dobiti lokacijsku

dozvolu. U praksi, međutim, na osnovi poduzetničkog interesa pojedinih investitora

dolazi do zahtjeva za promjenama planskih dokumenata. Njihova je promjena vrlo

dugotrajan i zahtjevan posao. U posljednje je vrijeme izrazita težnja za projektno

orijentiranih planiranjem, koje bi u pravilu trebalo biti prilagodljivije potrebama

investitora. Posebni sklop problematike uređivanja odgovarajuće dokumentacije

predstavlja birokratiziranost prostornih i građevinskih postupaka u kojima ulagatelji

gube vrlo velike iznose financijskih sredstava u slučaju da se ovi postupci oduže.

Opće je poznata činjenica kritično pomanjkanje zemljišta koja bi bila prikladna za

gradnju.

2.0. AKTUALNI TRENDOVI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

Razvoj slovenskog tržišta nekretnina započeo je početkom devedesetih godina, te je

stoga proteklih nekoliko godina za skladno djelovanje ovog tržišta i njegovu zrelost

zasigurno premalo. Istina je da tržište postaje stabilnije i preglednije, a među

stručnjacima za nekretnine prevladava mišljenje da je doba djetinjstva i adolescencije

ovog tržišta već minulo. Iz godine u godinu ovo tržište postaje sve življe. Gotovo da

nema grada u kojem nema gradilišta za stambenu, poslovno-stambenu ili poslovnu

zgradu. Procjene kretanja na tržištu nekretnina zasnivaju se na u većoj ili manjoj

mjeri manjkavim podacima jer cjelovitim i organiziranim praćenjem tržišta nekretnina

još ne raspolažemo.

Jedan je od pokazatelja rasta i živosti

tržišta nekretnina svakako

građevinarstvo. Na tom području, na

osnovi podataka iz Gospodarskog

vjesnika, možemo utvrditi konstantni

rast vrijednosti obavljenih radova u

građevinarstvu, a pritom moramo biti

svjesni činjenice da je u Sloveniji

trenutno u tijeku projekt izgradnje

slovenskih autocesta koje su također

segment nekretnina u javnoj uporabi.

Sljedeći su pokazatelj kretanja na

tržištu nekretnina podaci o pojedinim transakcijama nekretninama. Svaka se takva

transakcija, naime, registrira u

poreznom postupku za razrez poreza

na promet nekretninama, te nam

praćenje podataka ove vrste pruža

sliku kretanja na tržištu nekretnina. S

desne je strane prikazan dijagram

rasta obima plaćenih poreza na promet

nekretninama zajedno sa zateznim

kamatama (izvor: GV). Na žalost, nije

nam dostupan podatak o broju

transakcija nekretninama u određenom

razdoblju.

Podaci su ove vrste više ili manje

zakriljeni Zakonom o zaštiti osobnih

podataka. S lijeve je strane prikazan

dijagram kretanja prometa

nekretninama na osnovi podataka

Gospodarskog vjesnika. Oba

dijagrama prikazuju izraziti trend

porasta obima transakcija

nekretninama na osnovi kojih

možemo zaključiti da se slovensko

tržište nekretninama uspješno

razvija.

Kretanje cijena nekretnina: Sljedeći su pokazatelj trendova na tržištu nekretninama

cijene nekretnina. Na razini države prati ih Statistički zavod Slovenije koji godišnje

objavljuje podatke o broju stanova i prosječnoj cijeni izgrađenih stanova. Donji

dijagrami prikazuju ta kretanja, pri čemu bih želio istaknuti posebice iskazanu

suovisnost između broja izgrađenih stanova i cijene stanova.

0,00 SIT

1.000,00 SIT

2.000,00 SIT

3.000,00 SIT

4.000,00 SIT

5.000,00 SIT

6.000,00 SIT

mio SIT

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

leto

Rast trga nepremičnin v milijonih tolarjev

plačani davek na promet z nepremičninami v skupnem znesku

skupaj z zamudnimi obrestmi

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

število zgrajenih stanovanj

19791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998

leto

Graditev stanovanj v Sloveniji od leta 1980 do 1998 - investitor pravna oseba

0,00 SIT

50.000,00 SIT

100.000,00 SIT

150.000,00 SIT

200.000,00 SIT

250.000,00 SIT

SIT

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

leto

cene novih stanovanj za m2 od leta 1990 do 1999

Sljedeći su pokazatelj

kretanja trendova cijena

na tržištu nekretnina

dijagrami u sklopu

Internet stranica Slonepa

koji redovito prikazuju

kretanje cijena stanova u

Ljubljani, dok se na lijevoj

strani nalazi prikaz

kretanja cijena ponude

stanova za prodaju. U

nastavku donosim i

dijagram ponude prodaje

poslovnih prostora u

Ljubljani. U oba su

dijagrama cijene izražene

u DEM/m2, što je na

našem prostoru još uvijek uobičajeno mjerilo vrijednosti nekretnina unatoč odluci o

obvezatnom označivanju cijena. Karakteristično je i ujedno i očekivano smirivanje

prodajnih cijena trgovačkih, ugostiteljskih i uredskih prostora, što je posljedica

pooštrenih uvjeta poslovanja i izgradnje velikih trgovačkih centara.

Zanimljivo je i karakteristično i kretanje cijena ponude stanova za iznajmljivanje i

poslovnih prostora za grad Ljubljanu koje donosi isti izvor. Kada je riječ o ponudi

stanova, možemo uočiti u priličnoj mjeri stabiliziranu razinu cijena, što ukazuje da je

tržište ove ponude stabilizirano kao posljedica lošije platežne sposobnosti strukture

ljudi koja je vezana

za korištenje

nekretnina ove

vrste. Kada je riječ o

ponudi poslovnih

prostora, uočavamo

istovjetne trendove

od kojih odstupa

samo ponuda

ugostiteljskih lokala

koja izrazito oscilira

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

število zgrajenih stanovanj

1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

leto

Graditev stanovanj v Sloveniji od leta 1980 do 1998 - investitor pravna oseba

uslijed manjeg uzorka u ovisnosti o mikrolokaciji ponude.

Za ostala područja Slovenije ne raspolažemo odgovarajućim vremenskim podacima.

U istom se izvoru prate samo tekuće cijene ponude, pri čemu je prikazano

odstupanje po pojedinim gradovima i regijama, te su prikazane prosječne, minimalne

i maksimalne cijene. Za ilustraciju prikazujem sljedeće dijagrame:

Dijagram prosječne cijene stanova po regijama u DEM/m2 i

Dijagram prosječne cijene poslovnih prostora po regijama u DEM/m2.

U svakom se slučaju uvijek iznova postavlja pitanje vjerodostojnosti objavljenih

podataka. Većina se analiza zasniva na ponudi koja je javna i relativno se lako dade

obraditi. Problemi nastaju kada želimo doći do vjerodostojne informacije o izvršenim

transakcijama nekretninama. Jedini izvor podataka mogli bi biti mjesni porezni uredi

koji još uvijek ne pokazuju spremnost na suradnju. Ovaj će problem valjati riješiti na

državnoj razini posredstvom zakona, odnosno posebnog ureda koji će se baviti tom

problematikom. I postojanje ove problematike i spremnost na njezino rješenje

ukazuje na stanje uređenosti, odnosno neuređenosti tržišta nekretnina u Sloveniji.

Poseban problem predstavljaju cijene zemljišta koje sustavno nitko ne prati. Uočen je

izrazit manjak zemljišta za sve vrste izgradnji, što se očituje u bitnom povećanju

cijene zemljišta koje na pojedinim lokacijama već premašuju sve razumne vrijednosti

kao posljedica osnovnog načela ponude i potražnje.

Gradnja trgovačkih centara: Kao posljedica globalizacije gospodarstva, po uzoru

na zapadne modele potrošnje kao načina korištenja slobodnog vremena, i u našoj su

se okolini počeli intenzivno izgrađivati poslovni centri u svim našim većim gradovima.

Tako naši gradovi postaju trgovačka središta za cijelu širu i dalju okolinu, ali smo

pritom u cijelosti previdjeli problematiku očuvanja gradskih jezgri koja je dosada bila

nositelj trgovačkog zbivanja u svakom gradu.

Specijalizacija poduzeća za nekretnine: U poplavi poduzeća za nekretnine

započeo je proces specijalizacije pojedinih poduzeća koja se bave prodajom

pojedinih tipova nekretnina ili se, pak, bave samo specijalnom djelatnošću

(primjerice, uknjižbom etažnog vlasništva) ili isključivo djeluju na usko ograničenom

području.

Pojava developera: Nesumnjivo je da živimo u svijetu novca. Nekretnine se grade

novcem i za novac. S razvojem poduzeća za nekretnine, koja su se u početku bavila

isključivo posredovanjem u prometu nekretninama, u posljednje je vrijeme uočljivo da

su ova poduzeća počela posezati i u područje ulaganja u izgradnju nekretnina, te se

tako preoblikovala u takozvane developere, to jest fizičke ili pravne osobe koje se

bave kako organizacijom, tako i investiranjem vlastitog novca ili novca drugih

subjekata u izgradnju objekata s namjerom da povećaju vrijednost početnih uloga.

Riječ je o posve poduzetničkom odnosu. Izraz je za našu okolinu stran, iako tuzemni

izrazi kao što su građevinski poduzetnik, građevinski investitor, organizator izgradnje,

investitor, inježering, kao i doslovni prijevod riječ «razvijatelj» ne izriču sve što se tom

riječju podrazumijeva.

Investiranje u nekretnine: U razdoblju gospodarskog rasta u porastu je i

potraživanje za kupnjom poslovnih nekretnina i zemljišta, a subjekti su ove potražnje

prvenstveno gospodarski subjekti uslijed svoga razvoja i širenja. Potražnja za

kupnjom obično se povećava i prilikom rasta inflacije, pri čemu većinom nisu

proizvodna gospodarska društva, već financijska društva ona koja traže sigurnu

zavjetrinu za svoje investicije. Nekretnine su privlačne investicije i za pojedince koji

višak novca ne obrću na slovenskoj burzi, a posebice nakon poznatih gubitaka

mnoštva ulagatelja u tada medijski popularna društva. Najčešće se ovi subjekti

odlučuju za kupnju nekretnine s namjerom da steknu rentu najamnine, a u određenim

slučajevima i zbog očekivanog rasta cijena, odnosno mogućnosti jeftine kupnje i

očekivane skuplje prodaje. Slovensko je tržište malo tržište nekretnina, i ujedno i vrlo

raznoliko tržište nekretnina, stoga su promjene na tržištu nekretnina u pogledu cijena

povezane s određenim poteškoćama. I unatoč tome, uz odvagani i promišljeni

nastup, tržište nekretnina u Sloveniji nudi investitoru dobiti koje su u usporedbi s

dobitima na burzi bitno sigurnije, a u usporedbi s dobitima na europskim tržištima

nekretninama još uvijek iznimno visoke. Poslovne su odluke vezane za dulje

vremensko razdoblje, nego što je to slučaj na tržištu kapitala ili na tržištu

vrijednosnica uz opću logičku svijest o tome da je likvidnost (unovčivost) nekretnina

lošija od likvidnosti vrijednosnica. Na pozitivni razvoj tržišta nekretnina ukazuje

izrazita diferencijacija prodajnih cijena nekretnina s obzirom na grad i mikrolokaciju u

gradu, prilagođavanje banaka koje razvijaju nove načine financiranja kupnje

nekretnina, već u priličnoj mjeri masovna pojava investitora koji ulažu kapital u

nekretnine zbog očekivanih dobiti, a karakteristična je i pojava velikog broja agencija

za nekretnine koje se bave posredovanjem nekretninama.

Ako promotrimo ponajprije stanje na području novogradnje stambenih nekretnina,

možemo utvrditi da zapravo više nismo u stanju pratiti mnoštvo pojedinih investitora

koji su već stupili ili u bliskoj budućnosti namjeravaju stupiti na naše tržište

nekretnina. Riječ je o najrazličitijim poduzećima i poduzetnicima koji traže svoju

zaradu na ovom segmentu trženja. Dobiti, odnosno zarade s obzirom na uloženi

početni kapital uz uspješno realiziranu prodaju još su uvijek vrlo dobri, te je upravo ta

činjenica ona koja privlači potencijalne ulagatelje. Još je uvijek, međutim, vrlo malo

zamjetnijeg udruživanja kapitala. Nije se još pojavilo poduzeće s dovoljno visokim

stupnjem povjerenja investitora koje bi od većeg broja manjih investitora prikupilo

slobodni kapital, te se upustilo u malo veći projekt, a da pritom svim tim malim

investitorima zajamči solidnu dobit. Loš glas prošlosti iz financijskog područja još

uvijek je prejak. Zasada još uvijek svi grade sadašnje projekte nekretnina uz pomoć

bankovnog kapitala koji se pojavljuje u dva oblika: kao čisti zajmovi poduzećima ili

poduzetnicima ili kao partnerski odnos u konkretnom projektu. Svjedoci smo i da

banke posredstvom svojih poduzeća za nekretnine preuzimaju uspješno ocijenjene

projekte, te ga same, odnosno uz pomoć predlagatelja projekta izvode i nude tržištu.

To je samo dokaz o stvarnim i očekivanim dobitima u stambenom dijelu tržišta

nekretnina. Već sam u više navrata upozorio na odnos između ponude i potražnje.

Kod nas je još uvijek vrlo izrazita potražnja čemu u prilog govori i opće poznata

činjenica o manjku velikog broja stanova.

U našoj je okolini i vrlo uočljiv relativno različit granični prag vrijednosti stana po

pojedinim gradovima ili regijama. Pod tim pojmom stručnjaci za nekretnine

podrazumijevaju sposobnost većinskog dijela potencijalnih kupaca za kupnju

stambene jedinice. Uslijed načela konkurentnosti, međutim, i, na kraju krajeva,

smanjenja stupnja potražnje sve više dolazi do izražaja kvaliteta ponude pod kojom

podrazumijevam kako lokaciju, tako i kvalitetan projekt, izvedbu i cijenu. Svi sadašnji

investitori na tom su području prepušteni vlastitoj snalažljivosti – da, naime, dođu do

lokacije, pri čemu je obično riječ o već djelomično izgrađenim lokacijama na kojima

treba osloboditi teren, a potom investitori kroče na vrlo zamršen i «skup» put

dobivanja svih suglasnosti i dozvola, te, na kraju krajeva, dolaze i do izgradnje svojih

u većoj ili manjoj mjeri uspješnih projekata. Pri svemu tome sve se više očituje

manjkavost neusklađenosti prostornih razvojnih akata, općinskih interesa za daljnji

razvoj grada, kao i realno stanje na terenu, pri čemu mislim prvenstveno na strukturu

vlasništva.

3.0. POSREDOVANJE U PROMETU NEKRETNINAMA

Za veliku je većinu prosječnih državljana kupnja nekretnine, podjednako tako kao i, s

druge strane, prodaja životno važan događaj jer, na kraju krajeva, nije bez razloga

tako visoko na ljestvici stresova koji nam se u životu događaju. Prema podacima

kojima raspolažem, ovaj je stres na ljestvici neposredno iza stresa kojeg

proživljavamo prilikom gubitka bračnog partnera. Većina ljudi, naime, ne kupuje

nekretnine često jer Slovenci prema imovini gaje poseban odnos koji se zasniva na

emocionalnoj povezanosti prema imovini i, zapravo, prvenstveno prema nekretnini.

Za nekretninu valja izdvojiti velike iznose novca, često i sve uštede, a ponekad se i

znatno zadužiti kreditom kod «najpovoljnije banke ili financijske ustanove» koja

potom cijeli niz godina izrazito opterećuje kupčev obiteljski budžet, a nerijetko i

budžet kupčevih najbližih rođaka ili prijatelja. Stoga je u sadašnjoj situaciji u kojoj

prevladava praktično jedino načelo, načelo što veće dobiti u što kraće vrijeme, vrlo

važno da budemo svjesni kako je odluka o kupnji i samo provođenje kupnje

nekretnine vrlo odgovoran zadatak u čijem je izvođenju praktično nužna stručna

pomoć. Na žalost, velika većina, po uzoru perzistirajućeg momenta iz bivšeg sustava,

u kojem smo svi bili stručnjaci za sve, i nadalje smatra da sama zna sve. Od

popravka glačala, automobila, do zidanja stambene kuće – sve smo te poslove,

naime, nekoć obavljali u vlastitoj režiji. Na žalost, u prošlosti je intelektualni rad, a još

i više intelektualne usluge, bio podcijenjen, te nije imao šire društvene vrijednosti. Još

se uvijek, naime, sjećamo da su vrijednost imali samo proizvedeni kubici betone,

tone čelika, m2 novih industrijskih hala, itd. Inovacije i ostali intelektualni proizvodi bili

su u većoj mjeri ismijavani, nego vrednovani. Posredništvo je kao takvo bilo čak i

bogohulno, zakonski nije bilo ni moguće, barem ne na razini malog gospodarstva. U

takvom smo svijetu živjeli i takav svjetonazor još uvijek i prečesto u sebi nosimo.

Stoga se danas nerijetko javlja cijeli niz neugodnih poslova za čije je rješavanje

potrebno beskonačno mnogo vremena i novca. I to posve izlišno.

Uloga posrednika u prometu nekretninama: Na našem je tržištu registriran velik

broj poduzeća za nekretnine, ali je malo njih, koja su spremna i osposobljena

preuzeti i izvesti zahtijevani rad, još uvijek aktivno. Na žalost, naime, svi ne obavljaju,

odnosno u prošlosti nisu obavljali svoj posao u cijelosti stručno i korektno, unatoč

tome što su ga znali dobro unovčiti. Ova činjenica, kao i nasljeđe bivšeg sustava

poduzećima za nekretnine pridala su etiketu lihvarenja. Pitanje je samo je li ona

danas još uvijek opravdana ili ne? Da bih pružio odgovor na ovo pitanje, polazim od

činjenice da je tako velik broj poduzeća za posredovanje rezultat potražnje na tržištu

za uslugama ove vrste. Sve više prodavatelja, pa i kupaca nekretnina povjerava

provođenje ovih stručnih poslova posrednicima nekretninama. Da je tome tako u

prilog govori činjenica da su i mnoga investitorska poduzeća postala svjesna da je

prodaja nekretnina posao u kojem sumnjaju u vlastite sposobnosti i mogućnosti, te

ga stoga povjeravaju na izvođenje osposobljenim poduzećima za promet

nekretninama – drugim riječima, posrednicima. Na ovom se mjestu javlja prvo

pitanje. Govorimo li o posredniku ili o stručnjaku za nekretnine?

Što je posrednik? Prema definiciji iz Zakona o obligacijama, riječ je o osobi koja se

obvezala da će u kontakt dovesti kupca i prodavatelja, da će djelovati u interesu obje

stranke i da ima pravo na naknadu samo u slučaju pozitivnog ishoda. Kada bi se

poduzeće za nekretnine ograničilo samo na poslove ove vrste, a sve ostale nužne

prateće aktivnosti prenijelo na naručitelja, prodavatelja ili kupca ili na oba zajedno i

pritom zaračunavalo pune, odnosno visoke provizije, mogli bismo govoriti o izvjesnoj

mjeri lihvarstva, iako bih se radije po načelu opreza i načelu zaštite ceha (branše)

ograničio na raspravljanje o svakom pojedinačno slučaju. Ulogu posrednika,

međutim, sagledavam mnogo šire, te mi je stoga draži izraz savjetnik za nekretnine

(agent), ako već iz opreza ne koristim riječ stručnjak, pri čemu sam svjestan da je

agent samo tuđica za posrednika koji mi, unatoč tome, govori nešto više. Što je,

dakle, njegov zadatak? U prvom redu svakako da u velikoj većini slučajeva pronađe

kupca koji je s prodavateljem spreman zaključiti odgovarajući ugovor i kupnji

nekretnine. Sve je više slučajeva, međutim, da kupci naručuju usluge s namjerom da

im agent za nekretnine potraži odgovarajuću nekretninu, odnosno odgovarajućeg

prodavatelja. Sve važniji postaje i element u kojem agent za nekretnine zna pravilno

prezentirati nekretninu, poznaje njezine slabosti i njezine prednosti, zna provjeriti

status vlasništva nad nekretninom, poznaje sve upravne postupke za prodaju

pojedinog tipa nekretnine, poznaje tržište nekretnina i zna odrediti i savjetovati

prikladnu tržišnu cijenu u konkretnom primjeru, zna pripremiti odgovarajuće pravne

dokumente za prijenos vlasništva, te zna provesti cjelokupni postupak kupnje,

odnosno prodaje. Pritom obje stranke očekuju i da će ih znati savjetovati u

nebrojenim specifičnim slučajevima kada je riječ o uređenju statusa vlasništva,

različitom dobivanju dokumentacije, tako i kada je riječ o određenju odgovarajuće

prodajne cijene, eventualnim pravnim poteškoćama, kao i kada je riječ o gradnji i

zatvaranju financijske konstrukcije. I, naposljetku, mora jamčiti za pravilnost cijelog

postupka. Na ovom se mjestu, dakako, javlja pitanje obima usluga koje su

obuhvaćene posredničkom provizijom. Svi ranije navedeni poslovi ne pripadaju

sklopu posredničke provizije, te je samo konkurentnost pojedinog poduzeća mjerilo o

tome koliko će dodatnih poslova biti obuhvaćeno u sklopu posredničke provizije. Iz

vlastite prakse mogu tvrditi da su sve rjeđi slučajevi transakcija – mi ih nazivamo

čistim transakcijama – kod kojih prodavatelj ima nekretninu s uređenim vlasništvom i

dokumentacijom, dok s druge strane kupac ima zaključenu financijsku konstrukciju za

kupnju nekretnine. Sve više, naime, dolazi do izražaja sposobnost pojedinog agenta

za nekretnine da pojedini posao zna dovesti do zadovoljavajućeg svršetka za sve

stranke, a pritom se mora pridržavati načela dobrog gospodarenja uvažavajući sva

pravila igre na koja se obvezao potpisivanjem Kodeksa dobrih poslovnih običaja u

poslovanju nekretninama kojeg je priredila Gospodarska komora Slovenije,

Udruženje za poslovanje nekretninama, te kojeg je potpisala velika većina poduzeća

za nekretnine.

Očito je, dakle, da je riječ o prilično obimnom paketu pravila, što znači da velika

većina malih posredničkih agencija, koje imaju samo jednog ili dva uposlenika, uz

uvažavanje sve zahtjevnijih standarda poslovanja, teško podnose troškove

poslovanja, odnosno najčešće ih umanjuju na račun kvalitete obavljenog posla.

Praksa je dokazala da na našem prostoru posluje iznimno mali broj poduzetničkih

agencija kojima je posredovanje glavna i jedina djelatnost jer su provizije preniske s

obzirom na troškove poslovanja. Dodatne prihode agencije traže u vlastitim

investicijama i projektima izgradnji za tržište - te se tako preoblikuju u investitorska

poduzeća kojima je posredništvo samo nužni dodatni posao što im omogućuje

upoznavanje bila tržišta nekretnina - ili ostalim dodatnim djelatnostima. Slovensko

tržište nekretnina, uslijed opće poznatih neuređenih prilika (zemljišna knjiga, upravi

postupci), zahtijeva, naime, mnoštvo dodatnih poslova koje savjestan i odgovoran

posrednik mora obaviti za razliku od posrednika u našem susjedstvu koji poslove ove

vrste obavlja u neusporedivo kraćem vremenu i na neusporedivo jednostavniji način.

Pritom se ne da razumjeti pojedine posrednike koji zbog preživljavanja nenormalno

snižavaju svoje provizije, kao ni pojedince koji se zauzimaju za niže provizije ne

obazirući se ni na činjenicu da su provizije u susjednim razvijenim državama mnogo

više nego kod nas. I to su elementi nelojalne konkurencije. Pridružujem se stoga

mišljenju većine da se ne može očekivati da posrednici kvalitetno obavljaju svoju

djelatnost sve dok se ne uredi pitanje visine provizije s obzirom na realne troškove

poslovanja posrednika.

Stručna osposobljenost posrednika: Već je rečeno što se sve očekuje od

posrednika. Njegov je osnovni zadatak da u kontakt dovede kupca i prodavatelja s

namjerom da potpišu prodajni ili neki drugi ugovor o nekretnini koja je predmet

poslovanja. Da je to u lošijim i zahtjevnijim gospodarskim prilikama sve zahtjevniji i

teži posao dokazuju sami naručitelji koji se sve više priklanjaju ovakvim uslugama jer

su sve svjesniji problema koji pritom izniču. Svakako je potrebno da posrednik za

nekretnine bude vješt u obavljaju usluga u posredovanju nekretninama, što zasada

nitko, izuzev samog tržišta, ne provjerava, ali se ipak sve više javlja potreba za

širenjem znanja i razmjenom iskustava. Postavlja se pitanje, kakvim znanjima mora

raspolagati posrednik za nekretnine? Da je riječ o vrlo specifičnim znanjima koja

zadiru u različita područja vjerojatno je svakome jasno. Već se uvriježilo opće pravilo

da posrednik za nekretnine mora poznavati i građevinarstvo i ekonomiju i pravo, a

dobro će mu doći i različita ostala znanja koja se odnose na komunikaciju s ljudima i

poznavanje okoline u kojoj živi uz priličnu mjeru osjećaja za rad s ljudima i mnogo,

mnogo praktičnih iskustava. Posrednik, naime, mora biti sposoban prepoznati

nekretninu i utvrditi njezina pozitivna i negativna svojstva kako s tehničkog, tako i s

ekonomskog i pravnog stajališta. U danim se okolnostima susreće s vrlo raznolikim

nekretninama koje se pojavljuju na tržištu i koje su nastale u prošlosti u bivšim

ekonomskim sustavima, prilagođene tadašnjim prilikama. U više sam navrata već

spomenuo da se kod stanova, koji po broju još uvijek predstavljaju najveći broj obim

transakcija nekretninama, javlja manje problema jer svi znamo da je većina stanova

izgrađena u bivšem sustavu društveno orijentirane izgradnje stanova, te su stoga

razlike u načinu gradnje i opremljenosti stanova minimalne. Posrednik mora znati

uočavati razlike, te otkriti što više manjkavosti koje takvi stanovi, a još i više sami

vlasnici, skrivaju, te na njih pravodobno upozoriti kupce. Slična slika vrijedi i za

stambene kuće, samo što je kod njih raznolikost, a time i mogućnost iskrsavanja

problema tim veća. Kuće su u prošlosti građene na prilično jednostavan način, na

svim mogućim i nemogućim mjestima, u većoj ili manjoj mjeri bez suradnje stručno

osposobljenih ljudi – pritom mislim na građevinare i arhitekte – stoga je danas u

priličnoj mjeri zahtjevan zadatak uočiti njihove negativne karakteristike sa stajališta

ispravne obaviještenosti kupca, kao i pozitivne karakteristike sa stajališta uspješne

realizacije danog zadatka. Posrednik mora, podjednako tako, pravilno utvrditi stvarni

pravni status nekretnine, što je u danoj situaciji prilično zamršen posao. Na žalost,

kao dokaz vlasništva u većini slučajeva ne raspolažemo zemljišnoknjižnim izvodom,

u većini slučajeva stranke njime ne raspolažu, jer nekretnina jednostavno još nije

upisana u zemljišnu knjigu. U većini slučajeva pitanje vlasništva i već postojećeg

opterećenja (hipoteke) rješava i uređuje posrednik za nekretnine. Većini stranaka još

ni danas nisu jasni pojmovi vlasništva nad nekretninom, te zato tom pitanju ne

posvećuju dovoljno pozornosti. Stoga ponekad i dolazi do nesporazuma sa

strankama u pogledu poslova koje je posrednik dužan obaviti u sklopu provizije, kao i

poslova koji s provizijom nemaju nikakve veze. Riječ je o takozvanim dodatnim

poslovima koje posrednik obavlja na poseban zahtjev naručitelja. Posrednik mora

poznavati i sve upravne i pravne postupke pri prijenosu vlasništva, te na tome

adekvatan način pripremiti odgovarajuće pravne dokumente (ugovore), kao i na

pravilan način provesti sve potrebne postupke tako da kupcu bude omogućen

nesmetan upis u zemljišnu knjigu. Potrebno je, podjednako tako, da zna i poznaje

osnove financijskog tržišta jer bez osiguranja odgovarajućih novčanih sredstava

nema nijednog posla. Uz toliki opseg potrebnih znanja postavlja se pitanje, tko

uopće može biti posrednik za nekretnine. Na osnovi postojećeg zakonodavstva,

nažalost, svatko tko se registrira za ovu djelatnost, bez obzira na stupanj naobrazbe,

osposobljenost i opremljenost. Riječ je o svojevrsnom paradoksu našeg društva, te

tako u praksi susrećemo različite «uspješne» posrednike koji su po svojoj osnovnoj

stručnoj naobrazbi najrazličitijih profila i to od najminimalnijih zvanja IV stupnja do

sveučilišno obrazovanih ljudi.

Već smo u nekoliko navrata spomenuli da su se neka ozbiljna poduzeća, kojima je

posredovanje nekretninama glavna djelatnost, samoorganizirala, povezala se u

gospodarski interesna udruženja i to sve s namjerom da rastom kvalitete svojih

usluga uspješno konkuriraju iz dana u dan sve većoj nelojalnoj konkurenciji na ovom

području. Mislim da je za stranke, naručitelje usluga posredovanja nekretninama –

bilo da je riječ o prodaji, kupnji ili unajmljivanju nekretnine – uvijek važnija kvaliteta

usluge u smislu zajamčenja veće pravne sigurnosti transakcija nekretninama, a time i

sigurnosti stranaka, odnosno njihove imovine. U Sloveniji postoje dva takva

gospodarska interesna udruženja koja u sklopu svoje djelatnosti provode stručnu

naobrazbu posrednika nekretninama, te u završnoj fazi dodjeljuju i licence kao

dokaze o uspješnom završetku naobrazbe. Riječ je o sklopu nužno potrebnih stručnih

znanja s područja prava o nekretninama i upravnih postupaka koje posrednik

nekretninama nužno mora poznavati. Smatram da je uvođenje naobrazbe ove vrste

na slovenski prostor dokaz zrelosti tržišta nekretnina, odnosno svijesti o stručnoj

odgovornosti koju snose posrednici nekretninama. Tim više nemam razumijevanja za

protivnike naobrazbe ove vrste koji traže različite razloge zašto se suprostavljaju

ovakvom školovanju. Novonastalim zakonodavstvom vjerojatno će i ovo pitanje biti

riješeno na odgovarajući način.

Organiziranost posrednika: Pitanje organiziranosti posrednika nekretninama, kao i

organiziranosti poduzeća koja zapošljavaju posrednike i koja se ovom djelatnošću

bave kao glavnom djelatnošću poduzeća, u priličnoj je mjeri zamršeno. S obzirom na

postojeće zakonodavstvo, u kojem postoji mogućnost poslovanja posredstvom

društva ili kao samostalnog poduzetnika, problematičan je i registar svih subjekata.

Stoga ne dolazimo ni do realnog broja subjekata koji se stvarno bave ovom

djelatnošću. U javnosti kruže brojke koje za Sloveniju iznose oko četiri stotine

subjekata koji posluju u ovoj djelatnosti, dok je prema nekim podacima registrirano

više od tisuću subjekata. Podrobniji će nam prikaz pokazati da većina subjekata ne

zapošljava veći broj ljudi, već prevladavaju poduzeća s tri do pet uposlenih, rijetka su

poduzeća koja upošljavaju deset ili više ljudi. Bez ozbiljnog prebrojavanja,

procjenjujem da je bitno manji broj onih kojima je posredovanje nekretninama glavna,

da ne kažem i jedina djelatnost, i koji ozbiljno djeluju na ovom području. Još je manji

broj poduzeća koja upošljavaju više od pet ljudi. Sve nam to kazuje da su postojeća

poduzeća mala poduzeća sa svim karakteristikama i problemima koja vrijede za mala

poduzeća u poslovnom svijetu. S tog stajališta valja procjenjivati i organiziranost

branše u cjelovitom gospodarskom zbivanju u Sloveniji. Za cjelovitiji uvid svakako

valja prikazati dosadašnju organiziranost posrednika u Sloveniji.

Ledinu je na ovom području 1992. godine zaoralo Slovensko udruženje za nekretnine

koje je nastalo na poticaj nekolicine poduzeća (prvenstveno SKB) i pojedinaca, a

koje je za to vrijeme imalo odličan program djelovanja. Donesen je status udruženja i

kodeks etike članova Slovenskog udruženja za nekretnine. Ovom je Udruženju pošlo

za rukom i uključenje u međunarodne tokove posredovanja nekretninama

pridruživanjem FIABCI (Federation internationale des professions immobiliers) sa

sjedištem u Parizu. Glasilo udruženja «Informator» i danas je odličan izvor

informacija za sve subjekte koji djeluju na tržištu nekretnina. U skladu sa Zakonom o

društvima krajem 1995. godine Udruženje je preimenovano u Udruženje stručnjaka

za nekretnine Slovenije. I ovo je savjetovanje jedna od aktivnosti ovoga Udruženja.

Pred kraj 1996. godine postojeće Stambeno udruženje pri Gospodarskoj komori

Slovenije preimenovano je u Udruženje za poslovanje nekretninama koje je među

svojim prvim zadacima pripremilo «Kodeks dobrih poslovnih običaja u poslovanju

nekretninama». Uspostavljena su osnovna mjerila o tome što je poduzeće dužno

učiniti u okviru preuzimanja narudžbe stranke, kako interes stranke valja zaštititi i

koliko maksimalno može iznositi honorar za obavljenu uslugu. Udruženje objedinjuje

poduzeća koja se bave upravljanjem nekretninama, a riječ je o bivšim stambenim

poduzećima koja i prevladavaju među članovima, nadalje poduzeća koja se bave

posredovanjem u prometu nekretninama, kao i investicijska poduzeća za nekretnine.

Zbog raznolikosti interesa članstva i perzistirajućeg momenta bivše organiziranosti,

unatoč rezonantnosti Kodeksa u javnosti, nema zadovoljavajućih daljnjih aktivnosti u

smjeru regulacije tržišta nekretnina. Iznenadila me je potpuna pasivnost ovog

Udruženja kada je riječ o aktivnostima u vezi s novonastajućim zakonodavstvom za

posredovanje u prometu nekretninama. Zapreku svakako predstavlja činjenica da je

članstvo u Gospodarskoj komori Slovenije za sve pravne subjekte obvezatno, a time i

plaćanje članarine kojom se raspolaže po poznatom ključu GZS na kojeg mala

poduzeća praktično nemaju utjecaja. Očekujem da će novoizabrani Upravni odbor

promijeniti dosadašnju politiku djelovanja u korist posrednika, te da će, između

ostaloga, uvažavati i naše poticaje za osnivanje sekcije posrednika u okviru ZPN

posredstvom koje bi posrednici mogli ostvarivati svoje ciljeve.

U proljeće 1997. godine u skladu s postojećim zakonodavstvom o gospodarskim

udruženjima i uz poprilično intenzivnu javnu prezentaciju predstavilo se Gospodarsko

interesno udruženje devet poduzeća za nekretnine kao neprofitno udruženje.

Uspostavljena su pravila i standardi za poslovanje članova, te se započelo s

dodjeljivanjem internih licenci fizičkim osobama za kvalitetnije djelovanje na tržištu

nekretnina. Danas ovo Udruženje broji samo šest članova, što je svakako dokaz o

njegovoj zatvorenosti.

Bitno aktivniju ulogu preuzela je Informacijska burza nekretnina, organizirana u

skladu s Zakonom o gospodarskim društvima, koja je nastala u okviru ranije

spomenutog Gospodarskog interesnog udruženja, te se kao prva 1997. godine

izdvojila iz tog Udruženja. U javnosti je poznata kao organizator vrlo rezonantnih

stalnih, danas već tradicionalnih konferencija na temu tržišta nekretnina s vrlo

uglednim predavačima pod zajedničkim naslovom «Aktualna pitanja slovenskog

tržišta nekretnina». Pismeni materijali s ovih konferencija zapravo su jedan od

glavnih izvora stručne literature za posrednike u prometu nekretninama. Burza je

pustila korijenje na slovenskom prostoru dodjeljivanjem licenci fizičkim osobama za

rad posrednika. Dosada je dodijeljeno već približno 300 takvih licenci koje sve više

dobivaju na značaju i od strane korisnika posredničkih usluga jer im jamče usluge

stručno bolje osposobljenih posrednika. Burza danas objedinjuje blizu 60

posredničkih poduzeća iz cijele Slovenije među kojima se odvija i uspješna razmjena

podataka, što članovima jamči i određene ekonomske prednosti ovakvog

udruživanja. Između ostalih, Burza je bila i jedan od glavnih poticatelja za osnutak

Komore za nekretnine Slovenije koja je utemeljena u lipnju prošle godine. Komoru je

osnovalo petnaest poduzeća, praktično iz cijele Slovenije, koja se bave

posredovanjem u prometu nekretninama. Kao jedan od glavnih ciljeva Komora je

postavila aktivan i organiziran nastup u reguliranju tržišta nekretninama u Sloveniji,

prvenstveno aktivno sudjelovanje u donošenju novog zakonodavstva o

nekretninama, te je zacrtala i da bude jedan od glavnih aktera u uspostavljanju

cehovskih pravila i standarda.

Postavlja se pitanje, zašto se uopće potrebno udruživati kada poduzeća i pojedinci

posve normalno posluju i bez članstva u raznoraznim udruženjima izuzev, dakako,

već spomenutog obvezatnog članstva. Najkarakterističniji je odgovor na pitanje zašto

je članstvo od bitnog značaja za poduzeća koja se ozbiljno bave posredovanjem

nekretninama, na jednoj od konferencija Informacijske burze nekretnina dala

predstavnica Saveza potrošača Slovenije koja je ustvrdila: «Zakonom o zaštiti

potrošača zaštitili smo potrošače. Vi se zaštitite sami!» Mislim da komentar nije

potreban. Unatoč tome, moram iznova istaknuti da je sadašnji trenutak od bitnog

značaja za budućnost posrednika u prometu nekretninama. Moramo postati aktivni

partner u donošenju novonastajućeg zakonodavstva kojim će se regulirati naše

djelovanje u budućnosti. Bez obzira na birokratiziranost i ispolitiziranost našeg

državnog aparata čvrsto sam uvjeren da će se uvažavati i da će se morati uvažavati i

naše mišljenje ako se, dakako, bude zasnivalo na stručnim argumentima i ako bude

uživalo dovoljno široku podršku članstva. Iz takvog organiziranog članstva u

završnom se obliku moraju pokazati i određene konkurencijske prednosti i ekonomski

učinci.

Zakon o posredovanju u prometu nekretninama: Godine 1998. Ministarstvo za

okoliš i prostor raspisalo je javni natječaj za pripremu stručnih nacrta plana novog

Zakona pod radnim naslovom «Uređenje poslovanja nekretninama» u čijem je sklopu

predviđeno i uređenje poslovanja u prometu nekretninama. Zadatak je izvršen.

Čekamo novu Vladu i njezine korake na tom području. Valja napomenuti da je

spomenuta građa dio zakonskih i podzakonskih akata iz Državnog programa

Republike Slovenije za preuzimanje pravnog poretka EU, što znači da će Zakon

mora biti sukladan propisima EU.

Planom Zakona određeno je prvenstveno sljedeće:

- Tko može biti posrednik i koliko vrsta posrednika dopustiti? Posljednja se

stajališta kreću u tom smjeru da posrednik može biti osoba koja ispunjava

Zakonom određene uvjete kojima će se zajamčiti da usluga posrednika bude

prvenstveno sigurna za stranke. Predviđen je najmanje peti stupanj osnovnog

obrazovanja i uspješno završeno certifikatno obrazovanje koje će se

dokazivati licencom. Osim ovog osnovnog uvjeta, po svoj će prilici osnovni

uvjet, kojeg će posrednik morati ispunjavati, biti i odgovarajući poslovni

prostor.

- Područje posredovanja – razriješeno je pitanje pravnog pojma posredovanja,

zaključivanja raznih ugovora i zaključivanje glavnog posla;

- Komora – predviđa se osnivanje komore u smislu samostalne pravne osobe

javnog prava i obvezatnog članstva u takvoj Komori. Zadatak bi Komore bio

upravni i stručni nadzor nad posrednicima, vođenje imenika posrednika, te po

svoj prilici i izobrazba posrednika;

- Predviđeno je obvezatno osiguranje odštetne odgovornosti posrednika,

- Uređen je i opseg zajamčenih usluga, kao i tarifa koju bi posrednik

zaračunavao u usporedbi s visinom posredničkih tarifa u nekim državama EU.



Dodaj komentar
  Anonimni komentar
Ime:
Lozinka:
  Zapamti me na ovom računaru

Naslov:
Pošalji mi svaki odgovor na moj komentar
Pošalji mi svaki novi komentar na ovaj članak