Home RSS
Real Estate
Cars

KOLIKI JE POREZ NA PROMET I KO GA PLAĆA?

Beoagent
KOLIKI JE POREZ NA PROMET I KO GA PLAĆA?


Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen.



DA LI SE KUPOVINOM NEKRETNINE ZA ŽIVOT OSLOBAĐAM PLAĆANJA POREZA NA PROMET?

Ne! To pravilo je važilo pre mnogo godina. Danas svaka kupoprodaja nepokretnosti podleže plaćanju Poreza na prenos apsolutnih prava u zakonskom roku.
 

KOLIKI JE ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLAĆANJA POREZA NA PROMET?

Zakonski rok za prijavu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. Poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog Ugovora kod nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda (R.U.J.P.) – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina.

Osim overenog kupoprodajnog Ugovora potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja za Prodavca – znači Ugovor (u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini sa poreskom klauzulom – pečatom R.U.J.P. na istom.

Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik plaćanja ima rok od 15 dana od dana prijema Rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz R.U.J.P. kako bi mu se na sve primerke Ugovora kojim je kupio tu nepokretnost stavila klauzula – pečat o regulisanom (naplaćenom) porezu na promet.
 

KAKO DA PRODAM I KUPIM STAN U ISTOM TRENUTKU?

Apsolutno najčešće pitanje upućeno nama posrednicima!

Kako su kod nas u 90% slučajeva vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi; sigurnost, zaštita i sinhronizacija celog posla su ključni.

  • Prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum - rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.
  • Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajući u vidu broj nepokretnosti koji se u Beogradu nudi na prodaju.

Određenim brojem kvalitetnih gledanja već posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac  već odabrao budući stan i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.

Zbog specifičnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost usklađivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratećih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.


KAKO DA PRODAM STAN/KUĆU/LOKAL/PLAC?

Lako, na pravom ste mestu! Iskoristite mogućnost i postavite svoj mali oglas na našem pretraživaču ili kontatirajte neku od agencija sa kojima saradjujemo !


KAKO DA KUPIM STAN/KUĆU/LOKAL/PLAC?
 
Vratite se na najkompletniji pretraživač za nekretnine u Beogradu! Naravno NA NAŠ SAJT! (HOME PAGE)! Unesite osnovne podatke u upitnik i računar će Vam sam izbaciti celokupan izbor po zadatim parametrima. Ili idite na KOMPLETNU PONUDU i pronaćićete možda i nešto o čemu niste ni razmišljali !!!


DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE NEPOKRETNOST U SCG?

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u SCG po principu reciprociteta njihove zemlje sa SCG. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 30-tak zemalja.

 

PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA TELEFONA, STRUJE I INFOSTANA

  1. PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA PTT PRIKLJUČKA
    PTT priključak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis PTT-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.
  2. PRENOS PRAVA KORIŠĆANJA EDB BROJILA
    Prenos prava korišćšenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije Beograd sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. U zavisnosti od opštine na kojoj se nepokretnost nalazi, odlazi se u Masarikovu ili Požešku ulicu.
  3. PRENOS INFOSTANA
    Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši Kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

10. GDE SE OVERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?

Overa kupoprodajnog Ugovora može se izvršiti na dva načina:

  1. Odlaskom Kupca i Prodavca sa Agencijom i advokatom u mesno nadležni sud.
  2. Većina agencija pruža mogućnost da sudski izvršitelj dođe u prostorije agencije i izvrši overu kupoprodajnog Ugovora na licu mesta sa istom pravovaljanošću, što podrazumeva sem plaćanja osnovne sudske takse i plaćanje takse izlaska sudskog overitelja.


11. RAZLIKA IZMEĐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI

Razlika izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotearne ili zložne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kuppovati preko kredita banke i firme. Neuknjiženi stanovi time ne gubr vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom Kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.


12. KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?

Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosua koje prelaze iznos od 600.000,00 dinara, moraju vršiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih raučna traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti Kupoprodajnog ugovora.


13. KAKO DA UKNJIŽIM NEPOKRETNOST?
 
Trenutno je u Beogradu daleko manji broj uknjiženih od neuknjiženih stanova. Da bi se odredjena nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni odredjeni preduslovi.

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog  ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti.

Ukoliko nije nepokretnost uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr.zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog onog ko je davao stanove u otkup.Prosto je nemoguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30,40,50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno, preduzeća-investitora,imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene.Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.


14.  KAPITALNA DOBIT

Kapitalna dobit je razlika između kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 20%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994.godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom  osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici kapitalne dobiti.

Kapitalne dobiti su oslobodjeni lica koja su nepokretnost stekli ostavinom, znači, naslednici. Oslobadjanjeod kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti  i to u roku od 1 godine.


15.  ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?

Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac.

Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava.Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao  istu uknjižiti na svoje ime.


a.      OBAVEZE PRODAVCA

Od momenta zaključenja Predugovora, Prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Kupcem.

Do momenta zaključenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Infostana, poreza na imovinu. Na dan zaključenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Potvrdu Infostana zaključno sa prethodnim mesecom, Uverenje RUJP nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za struju, poslednji račun za telefon.

Prodavac je takodje u obavezi da u momentu zaključenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.Obaveza Prodavca je takođe da dostavi izvod iz matične knjige rodjenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.

b. OBAVEZE KUPCA

Obaveza Kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.

Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10%dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju, sudske takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava( PTT, EDB,...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnostina svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.


16.  PRIMOPREDAJA NEPOKRETNOSTI

Primopredaja nepokretnosti, odnosno, ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:

1)      odlazak pre potpisivanja i overe Kupoprodajnog ugovora u nepokretnost, gde se vrši uviđaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;

2)      odlazak u agenciju i overa Kupoprodajnog ugovora u sudu;

3)      isplata kupoprodajne cene u banci;

4)      dolazak u kupljenu nepokretnost  i zvanična primopredaja ključeva.

Predlažemo svim svojim Kupcima da zbog lične zaštite obavezno promene unutrašnje brave. Srećno!



Dodaj komentar
  Anonimni komentar
Ime:
Lozinka:
  Zapamti me na ovom računaru

Naslov:
Pošalji mi svaki odgovor na moj komentar
Pošalji mi svaki novi komentar na ovaj članak