Home RSS
Real Estate
Cars

Tržište nekretnina u Srbiji

Dragoslav Pantić e-magazin
Tržište nekretnina u Srbiji


U periodu pre II svetskog rata promet nepokretnosti u Srbiji je bio potpuno slobodan. Gotovo celokupno zemljište i građevine bili su u privatnoj svojini, uključujući i gradsko zemljište. Slobodno se može reći da su i ulice i trgovi bili u privatnom vlasništvu. Svaki pojedinac u državi bio je u prilici da kupuje ono što se prodavalo.



Socijalistički period

Nacionalizacijom koja je sprovedena u dva navrata, 1948. i 1958. godine, zemljište, stanovi, kuće i privredni objekti postali su dekretom vlasništvo države, odnosno kasnije neke njene organizacije ili organa. Izuzetak je bilo seosko poljoprivredno zemljište, po jedan stan za potrebe porodice vlasnika stambenih zgrada, male porodične zanatske radionice i radnje niskoprofitnih zanata i male porodične kuće.

Kako je privatna svojina bila sužena i njen promet je bio sporadičan. U prvo vreme su preostali vlasnici prodavali svoju nepokretnu imovinu po potpuno netržišnim uslovima i cenama, jer tržište nije postojalo. Tokom vremena je glavni promet nepokretnostima postala zamena i to kako između nosilaca prava korišćenja tako i kombinovano, između nosilaca prava korišćenja i vlasnika. Seosko poljoprivredno zemljište se i dalje prodavalo po relativno realnim tržišnim cenama, uz napomenu da je postojao limit vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem, uključujući i šumsko zemljište, koje je moglo posedovati jedno fizičko lice.

Do stana se lako dolazilo, jer su državna preduzeća, organizacije i ustanove delile stanove na korišćenje svojim zaposlenima. Individualna gradnja kuća od strane fizičkih lica je bila moguća samo po selima. U gradovima su fizička lica mogla graditi samo na temeljima postojećih kuća ili nadogradnjom istih i tako zadovoljiti svoju potrebu za sopstvenim "krovom nad glavom". Za partijsko-političke potrebe se uvek moglo graditi, bez ograničenja, mada se i u toj situaciji poštovala vladajuća ideologija i forma da je vlasnik novoizgrađene kuće određena ustanova, uprava ili organizacija. Ni tada nije bilo privatnog vlasništva. Nije bilo potrebno.

Početak "na mala vrata"

Počev od sedamdesetih godina prošlog veka izuzetno su sklapani ugovori između fizičkih lica i društvenih preduzeća o proizvodnji i gradnji stanova, gde bi preduzeće gradilo, a lice to finansiralo i tako "na mala vrata" postajalo vlasnik stana. Ti ugovori nisu sudski overavani, jer zakon to nije predviđao kao obavezu. Postojale su i stambene zadruge koje su imale sličnu namenu. Određena grupa ljudi bi se udružila u zadrugu (udruženje grupe građana), bilo po profesionalnom ili nekom drugom principu, sa ciljem izgradnje, uglavnom nadogradnje već postojećih zgrada. Rezultat je bio da su zadrugari po ispunjenju svojih obaveza postajali vlasnici izgrađenih stanova.

Registar nepokretnosti, Zemljišna knjiga, odnosno Katastar nepokretnosti je postojao, ali uglavnom sa zgradama i stanovima koji su upisani pre II svetskog rata. Velika izgradnja zgrada i stanova od pedesetih do devedesetih godina prošlog veka prošla je bez upisa u Zemljišnu knjigu ili Katastar. Kako nije bilo vlasništva, već prava korišćenja, tako je i svrha evidentiranja vlasništva u registre nepokretnosti izgubila svrhu.

Veliki obrt

Republike bivše SFRJ su početkom devedesetih shvatile da im ne treba vlasništvo nad ogromnim fondom nekretnina i da brigu nad njim treba prebaciti njihovim korisnicima. Otkup je bio moguć od strane nosilaca stanarskih prava, članova porodičnih domaćinstava, ali i od drugih koji nisu spadali u ove dve kategorije. Trenutak zaključenja prvih ugovora o otkupu stanova se može smatrati ponovnim rođenjem prometa nepokretnosti kod nas. Pravi promet je zaživeo kasnije. U to vreme je bila na snazi zakonska odredba koja je obavezivala prodavca da ukoliko otkupljenu nepokretnost proda pre isteka roka od pet godina od dana overe ugovora o sticanju vlasništva plati i porez na kapitalnu dobit. Svrha je bila "briga" da se dojučerašnji korisnici stanova ne kapitalizuju prebrzo, odnosno da stan koji su otkupili ne prodaju odmah trećem licu i to po višestrukoj ceni.

Ako kažemo da je otkup prvih stanova okončan recimo tokom 1991. znači da su se isti mogli prodati bez kapitalne dobiti već 1996. godine. Danas se porez na kapitalnu dobit plaća, prema odredbi Zakona o porezu na dohodak građana iz 2001. godine, na svaki kapitalni dobitak ostvaren prihodom, prodajom ili drugim prenosom uz naknadu, na vlasništvo stečeno posle 24. 01. 1994. i to po poreskoj osnovici od 20%. Kao kapitalni dobitak se definiše razlika između prodajne i nabavne cene. Zakonski tekst navodi i moguće uslove oslobađanja od ove obaveze.

Zašto kod nas sve ima i drugu stranu?

Samom činu overe Ugovora o kupoprodaji su devedesetih godina prošlog veka prethodila dva administrativna uslova. Jedan je bilo odobrenje Ministarstva finansija Republike Srbije, u vidu rešenja kojim se dozvoljava promet konkretne nekretnine konkretnim licima, kao prodavcu i kupcu. Tu se radilo o primeni Zakona o posebnim uslovima prometa nepokretnosti, koji se odnosio na promet nekretnina na teritoriji Republike Srbije bez Vojvodine, a zapravo je sprečavao slobodnu prodaju nekretnina određenim građanima i u određenim regionima. Cela stvar je zamišljena da se spreči iseljavanja nealbanskog stanovništva sa Kosova i Metohije, odnosno kupovina nekretnina od strane albanskog stanovništva za enormne iznose deviza.

U praksi su se dešavale neobične situacije, pa se promet nije odobravao nikome ko je imao albansko prezime i bio prvenstveno na strani kupca, ali i kao prodavac. Među posrednicima u prometu nekretnina čuvena je priča kako jedan građanin, pripadnik romske zajednice sa albanskim prezimenom, nije mogao da proda svoju nepokretnost sve dok nije uspešno dokazao da je bio član jedne tada vladajuće stranke i pripadnik jedne tada aktuelne dobrovoljačke formacije. I pored važenja ovog zakona, na Kosovu se obavljao promet nepokretnosti i bez navedenog uslova i to po običajnom pravu, uz prisustvo i potpis dva punoletna svedoka. Ukoliko bi ugovori i obaveze iz njih bili potpuno ili pretežnim delom ispunjeni, efekti bi bili isti kao da su sudski overeni, uz uslov da nije povređeno pravo preče kupovine. Zakon je prestao da važi nakon deset godina od stupanja na snagu.

Druga administrativna prepreka je bilo dobijanje negativnog odgovora na ponudu po pravu preče kupovine od strane prethodnog vlasnika nepokretnosti, od koga je ista bila i otkupljena. Po dobijanju negativnog odgovora promet je bio moguć ako se nepokretnost proda trećem licu po ponuđenoj ili višoj ceni.

Pojava evra

Sam promet je bio vrlo osetljiv na sva društvena pomeranja; tržište bi reagovalo i to uglavnom rastom cena nekretnina. Najbolji primer za navedeno bila bi kriza sa Kosovom tokom 1998. i kasniji događaji početkom 1999. godine, kada je promet tokom bombardovanja Jugoslavije ali i posle tih događaja potpuno zamro. Svaki novi propis u najavi koji se ticao nepokretnosti doveo bi do rasta cena nekretnina i zastoja samog prometa. Zamena valuta u evro je dovela do trenutnog velikog povećanja prometa nepokretnosti. Usled neizvesnosti je određeni broj građana svoju ušteđevinu pretvorio u nekretnine, a neki su jednostavno izbegli da pretvaraju devize u evro. Svakako je bilo i onih koji nisu želeli da se evidentira koliko deviza imaju da zamene u evro, pa su kupovali stanove. Zatim je došlo do stabilizacije cena nekretnina i to u najvećoj meri u odnosu jedna marka za jedan evro. Kasnija tendencija kretanja cena je bila blagi pad.


Zakon o prometu nepokretnosti

Važeći Zakon o prometu nepokretnosti u Republici Srbiji donet je krajem 1998. i stupio je na snagu 26. 11. 1998. godine. To je jedan kratak i koncizan zakonski tekst, po opštoj oceni u najboljoj tradiciji socijalističkih zakona. Poseban akcenat je u ovom zakonu stavljen na otuđenje imovine, odnosno promet nepokretnosti u državnoj i društvenoj svojini. Imajući u vidu tako visoku godinu XX veka, kada je zakon stupio na snagu, priznaćete da ti termini ipak predstavljaju anahronizam. Ako je i od nas - mnogo je.


Dodaj komentar
  Anonimni komentar
Ime:
Lozinka:
  Zapamti me na ovom računaru

Naslov:
Pošalji mi svaki odgovor na moj komentar
Pošalji mi svaki novi komentar na ovaj članak