מחירי הדירות אינם הבעיה

נניח שמלאך יורד משמיים וחותך את מחירי הדירות ב-30% או 40%. האם בעיות הנדל"ן של מדינת ישראל ייפתרו? רבים סבורים שכן - הטוקבקיסטים באינטרנט יחגגו, נגיד בנק ישראל ינשום לרווחה ויעכב העלאות נוספות של ריבית, חברי הכנסת יוכלו לטפל בנושאים אחרים, וגם הממשלה תתפנה לעניינים שנראים בוערים יותר. אבל האם הדברים באמת כך? כמובן שלא.

החולי הבסיסי של שוק הדירות בעשור האחרון הוא בראש ובראשונה הנהירה לאזור המרכז. בעשור האחרון הגיעה למרכז אוכלוסייה בהיקף של 10-15 אלף איש בשנה מהפריפריה. האוכלוסייה הזו נזקקת לדירות, והיא מגדילה את הביקושים. העובדה הזו, אליה איש מקובעי המדיניות אינו מתייחס, עונה במידה רבה על השאלה, מדוע עליית המחירים באזור ת"א חורגת בהרבה מקצב עליית השכר. אבל זו רק מחצית מהתשובה.

החלק השני של הבעיה הוא הבנייה הבלתי מספקת של דירות. קבלנים בישראל נמצאים כיום במצב משונה, שבו אין התלכדות בין הביקושים לדירות להיצע הקרקעות. בפריפריה, שבה אין בעיה של היצע קרקעות, אין ביקושים לדירות ולכן כמעט שלא בונים. במרכז, שבו מתמקדים הביקושים, אין היצע רב של קרקעות, וכשיש - פעמים רבות הן אינן נגישות או שעלות ההפשרה שלהן גבוהה וכרוכה למשל בניקוי קרקעות מזוהמות ובהקמת תשתיות רבות של מחלפים ומוסדות ציבור. לחלק זה ניתן לצרף את אי קיומו של שוק שכירות ממוסד, בצורה של בניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.