Home RSS
Real Estate
Cars

ZAKON O HIPOTECI I PROMET NEPOKRETNOSTI

Krov
ZAKON O HIPOTECI I PROMET NEPOKRETNOSTI


Ovaj zakon reguliše po prvi put upis hipoteke na objekte u izgradji čime se omogućava projektno finansiranje stambene izgradnje u Srbiji



U Novoj godini svi očekujemo da će promet nekretnina biti olakšan i uz mogućnosti novih vidova obezbedjenja kredita. S obzirom da je u proteklih godinu i po dana, znatno povećana kupovina nepokretnosti putem realizacije stambenih kredita, čiji je bitan preduslov bila uknjižena nekretnina koja služi za obezbedjenje, ostala su ograničenja da banke nisu prihvatale kao garanciju stanove koji nisu upisani u zemljišnim knjigama ili katastrima nepokretnosti. Obezbedjenje potraživanja je osnov izdavanja kredita i nesumnjivo pruža poveriocu sigurnost da će kredit biti vraćen. Kako za nekretnine treba izdvojiti neuporedivo više novčanih sredstava, i ujedno se radi o kreditima koji su na duži vremenski period, najbolje obezbedjenje za davaoca kredita predstavlja hipoteka. Verujemo da će mnogi naši čitaoci u ovoj godini dobiti kredite za rešavanje svog stambenog pitanja ili privrednu aktivnost kojom se bave, te nije na odmet da znaju osnovne stvari oko obezbedjenja tog kredita.

S druge strane, zakon o hipoteci će nužno "naterati" sve potencijalne kupce i Agencije za promet nekretnina, odnosno njihove advokate, da proveru postojanja tereta na odredjenoj nepokretnosti, pored matičnih knjiga o evidenciji nepokretnosti vrše i u Centralnom registru, odnosno Centralnoj evidenciji hipoteka koja će biti formirana u okviru Agencije za privredne registre. To je malo čudan način delegiranja nadležnosti kod ove Agencije (nezavisno što je to zamišljeno još od njenog osnivanja da sama Agencija ima široko polje delovanja), već je bilo logičnije da Agencija za privredne registre u kratkom roku izvrši preregistraciju privrednih subjekata, što ni do danas nije u potpunosti završila, nego da joj se u nadležnost dodeljuju i upisi stvarnih prava na nepokretnostima. Nesumnjivo da je bolje da "uvezemo kadrove" koji će osmisliti način funkcionisanja sistemskih rešenja i to predlože nosiocima izvršne i zakonodavne vlasti, nego da često pravimo izmene u sistemskim propisima koji maltene treba da budu konzervisani.

Zakonom je definisano hipoteku kao "založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti ili ako dođe do povrede druge obaveze koja aktivira hipoteku, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi". To je dakle klasičan pojam hipoteke i nešto što većina nas zna. Novinu po zakonu predstavlja šta sve može biti dato kao vid obezbedjenja hipotekom. Pored nepokretosti, odnosno dela nepokretnosti i susvojinskog udela u nepokretnoj stvari ili posebnog dela zgrade, kao i prava koje sadrži pravo raspolaganja, predmet hipoteke mogu biti i pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje (?? ostalo je pitanje odakle ovaj termin u daljoj upotrebi), ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini i objekti u izgradnji, odnosno posebni delovi objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objektata. U prethodnom, prednovogodišnjem tekstu smo napomenuli da je ovaj zakon išao u prilog bankarskom sistemu i povećanju kreditne sposobnosti lica koja nisu mogla da daju obezbedjenje za uzimanje kredita na postojećoj imovini. Činjenica je da bi to sve trebalo da vodi povećanju stambene i privredne izgradnje, ali se uopšte ne možemo složiti sa stavom predlagača da će generalno zakon dovesti do "pada cene novca" (još jedan čudan termin), kako je to naveo u obrazloženju predloga zakona. Jer kod nas cena nekretnine ne zavisi prevashodno od cene gradnje, već mnogo više od druge dve stavke - lokacije i naknade za uredjenje gradjevinskog zemljišta, odnosno za prateće komunalije. Očigledno da su predlagači zakona to prevideli u ovom delu ili su nedovoljno obavešteni. Skeptični smo i prema rešenju da na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini takav vlasnik-suvlasnik može bez saglasnosti ostalih suvlasnika, zasnovati hipoteku, osim ako se hipoteka zasniva na idealnom delu objekta u izgradnji, kada je potrebna saglasnost svih suvlasnika. Činjenica je da se ovim putem vrši opterećenje i na imovini koja ne pripada dužniku, jer ne postoji fizička deoba, a suvlasnicima je jedino ostalo pravo preče kupovine na opterećenom idelnom udelu u slučaju namirenja potraživanja ukoliko dodje do prodaje.

Da bi hipoteka proizvodila dejstvo, ona mora biti upisana u evidenciju nepokretnosti (ili registar kako to navodi zakonodavac). Hipoteka se može upisati u registar nepokretnosti zahtevom predlagača na osnovu ugovora, založne izjave, zakona i sudske odluke. Kada se radi o stambenim kreditima do sada su preovladavale ugovorne hipoteke koje u sebi sadrže i tzv. izvršni sudski naslov, tj. da se mogu aktivirati direktno od strane poverioca u izvršnom postupku po ispunjenju uslova, a novi zakon je predvideo dve mogućnosti o kojima ćemo pisati u narednom tekstu. Kako novinu predstavlja mogućnost upisa hipoteke na na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.

U slučaju kada je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, takodje po službenoj dužnosti, dakle automatski.

U sledećem tekstu obrazložićemo prikaz načina na koji se vrši namirenje potraživanja obezbedjenih hipotekom, garancije zaštite imovine dužnika i njegove imovine, opomene koju je poverilac dužan da uputi dužniku pre predaje nepokretnosti, kao i novine vezane za mogućnost prodaje hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe kao i ostale prateće odredbe Zakona o hipoteci koje bi trebalo imati u vidu prilikom zasnivanja hipoteke i obezbedjenja kredita.

Kako se radi o terminologiji koja je uglavnom specifična i čisto pravna, pokušaćemo da što jasnije objasnimo način namirenja potraživanja obezbeđenih hipotekom, garancije zaštite imovine dužnika i njegove imovine, opomene koju je poverilac dužan da uputi dužniku pre predaje nepokretnosti, kao i novine vezane za mogućnost prodaje hipotekovane nepokretnosti putem aukcije ili neposredne pogodbe kao i ostale prateće odredbe Zakona o hipoteci.

Pre svega, kada je reč o hipoteci, svi bi trebalo znati, da ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka, i time hipoteka i predstavlja najpotpuniji vid obezbeđenja prava poverioca.

Zakonom je predviđeno da ugovor o hipoteci, kao i založna izjava, mogu da se zaključe na dva načina - u obliku tzv. "verodostojne isprave" ili "izvršne isprave", određuje elemente koje takve isprave moraju da sadrže, kao i upis tako nastale hipoteke u registre nepokretnosti. Posebno skrećemo pažnju na odredbe prema kojima verodostojna ili izvršna isprava sadrži jasnu naznaku da je dužnik upoznat sa mogućim posledicama.

Naime, na osnovu takve hipoteke, moguće je veoma brzo vansudsko namirenje, u slučaju da se dug ne plati o dospelosti, čime se bitno poboljšava položaj poverioca u odnosu na do sada postojeću proceduru i izvršnom postupku namirenja. Napominjemo i da je verodostojna isprava, u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku, dopuštena samo u komercijalnim ugovorima, a u takvim slučajevima moguć je ne samo vansudski postupak namirenja već i skraćeni izvršni postupak, dok je izvršna isprava, u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku, dopuštena i u nekomercijalnim ugovorima, a u takvim slučajevima moguć je samo vansudski postupak namirenja ali ne i skraćeni izvršni postupak. Da bi ugovor o hipoteci ili založna isprava imali svojstvo verodostojne isprave, oni moraju jasno da sadrže izjave vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti, a posebno su karakteristične dve vrste dospelosti, jednom vlasnik izjavljuje da da je svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti u skladu sa odredbama zakona, i to u vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana prodaje, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno; kao i da poverilac može da naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim zakonom, bez podnošenja tužbe sudu, te da će i u tom slučaju nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana prodaje

U praksi banke uglavnom pribegavaju zaključenju ugovora o hipoteci, s tim da je po zakonu jednostrana izjava volje - založna izjava po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci. Bitno je zapamtiti da se hipoteka na osnovu verodostojne isprave, kao i hipoteka na osnovu izvršne isprave, upisuje se u registre nepokretnosti kao "verodostojna isprava", odnosno kao "izvršna isprava", i ima izvršno dejstvo prema vlasniku nepokretnosti i hipotekarnom dužniku, kao i prema svakom docnijem pribaviocu prava na hipotekovanoj nepokretnosti.

Sada je zakonom utvrđeno da je ništava odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke, kao i da ukoliko dospeli dug koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti nije vraćen, poverilac ima pravo da tu epokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili trećeg lica. Vlasnik koji svoju nepokretnost optereti hipotekom i dalje ima pravo da je koristi, čuva i ubire plodove, ali ne sme fizički menjati predmet hipoteke bez pismene saglasnosti poverioca. Novinu predstavlja to što poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga.

U stiuaciji kada dužnik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave, je dužan da pošalje opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja. Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug, poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti i tada stupaju na snagu odredbe Hipotekarni poverilac je dužan istovremeno poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca. Svi ovi postupci su strogo formalni i traže ispunjenje svih taksativnih uslova koje zakon predviđa. Naš osnovni cilj je da posrednici u prometu nekretnina ali i klijenti budu upoznati sa određenim osobenostima i osnovnim stvarima vezanim za zasnivanje hipoteke i eventualno stupanja snagu naplate potraživanja koja se njome obezbeđuje. Samim zakonom usvajaju se novi mehanizmi koji omogućuju bržu naplatu dospelih potraživanja, i time se ponajviše štite prava poverioca.


attachment hipoteka.pdf



Dodaj komentar
  Anonimni komentar
Ime:
Lozinka:
  Zapamti me na ovom računaru

Naslov:
Pošalji mi svaki odgovor na moj komentar
Pošalji mi svaki novi komentar na ovaj članak