Jelzálogválság: mi várható 2008-ban?
|
Az ingatlan- és hitelpiacokon sok szereplő megingott tavaly, de a vérbeli befektetők most használják ki az alkalmat a felvásárlásokra, új piacok meghódítására. Idén érdemes lesz figyelni a pillanatot: a válság súlyosbodása esetén mikor kell menekülőre fogni, vagy éppen ellenkezőleg, mikor erősíthetjük meg könnyedén a pozícióinkat a most még alulértékelt, de hamarosan talán felívelő ágazatokban.
A jelzálogválság igen súlyos helyzetet teremtett: áresést hozott az amerikai és a brit ingatlanpiacon, óriási leírásokat, veszteségeket okozott a tengerentúli és a nyugat-európai bankszektornak, és megrázta a jelzáloghitelekre határidős ügyleteket kötő brókercégeket, illetve befektetési alapokat az USA-ban. A FTSE globális ingatlanindexe – amely a tőzsdén jegyzett ingatlancégeket tömöríti – pedig 16 százalékkal esett tavaly. Sőt, még egy ausztrál plázaüzemeltető is komoly bajba került a válság miatt.
A jegybankokon sok múlik idén
Ha a jegybankok nem tesznek még többet a válság elkerülésére (például nem csökkentik a kamatokat), akkor a krízis idén tovább terjedhet a reálszférába, és ez recesszióhoz is vezethet. Egyelőre nem veszett el a remény: Warren Buffett, a világ egyik leggazdagabb embere például máris a válságágazatoknak hitt szektorokba fektet. Ez akár követendő példa is lehet, feltéve, hogy valakinek van 50-60 milliárd dollárja szabadon, hogy megfordítsa a most még nem túlzottan biztató piaci folyamatokat.
Waterloo óta tudjuk, hogy a tőzsdén igazán akkor lehet keresni, ha valaki nagyban játszik a piac ellen, plusz a többiek előtt egy teljes nappal tudja meg a csata kimenetelét. 1815-ben Nathan Rothschild azzal sokszorozta meg amúgy sem elvetendő vagyonát, hogy sokan azt hitték: Wellington vesztett Napóleon ellen. Talán az sem véletlen, hogy kései utódja, Warren Buffett, az Omahai Orákulum mostanában a jelzálogválságot használja ki egy kis pénzkeresésre.
Válság idején is lehet pénzt keresni
De hogyan lehet vagyont sokszorozni egy olyan ágazati válság idején, amikor a brit Northern Rock pénzintézet tőzsdei értéke 1/15-ére, vagyis korábbi piaci kapitalizációjának 6,6 százalékára csökken. (Részvényárfolyama 83 pennyre zuhant idén január 3-ára.) Egy olyan folyamaton, ahol a világ legnagyobb mérlegfőösszegű bankcsoportja, a Citigroup tavaly tavasztól, kora nyártól mostanáig 45 százalékot veszít értékéből, vagyis 55-ről 29 dollárra zuhan a kurzusa? És még a JP Morgan is 53-ról 42 dollárra esik, sőt a világ egyik legnagyobb brókercége, a Merrill Lynch 43 százalékot veszít értékéből a tőzsdén.
A megoldás egyszerű: ha valaki tudja/érzi, hogy egy válság mikor ér a mélypontjára, és mikor érdemes immár beszállni az egyébként krízisben lévő ágazatba, akkor kell nagy erőkkel vásárolnia vagy befektetnie. Warren Buffett a világ egyik leggazdagabb embere, de ennél sokkal több valójában: valahogy mindig megsejti, hogy miben kell tartania a pénzét. Kedvenc befektetése például a Coca-Cola, amely – miközben a bankok húsz, ötven vagy éppen 93 százalékot veszítenek az értékükből – tavaly tavasz óta 52 dollárról 62 dollárra emelkedett a tőzsdén 2008. január 3-áig. (Buffettnek 200 millió Coca-Cola részvénye van, amelynek értéke körülbelül 11,4 milliárd dollár. Ebből és az árfolyam változásából könnyen kiszámolható, hogy a kólacéggel körülbelül kétmilliárd dollárt keresett tavaly az Omahai Orákulum.)
Kínai kaszálás
Buffett még nagyobbat kaszált a kínai börzén: a PetroChina nevű olajcégből akkora haszonnal szállt ki idén, hogy szinte le sem merjük írni: nyolcszoros volt a profitja az eredeti befektetésen. Ezeket a pénzeket most aztán olyan ágazatokba fekteti, ahova mostanság éppen senki sem mer belépni, de még megmaradni is csak kevesen tudnak. (Közben az őt követők most rohannak a sanghaji tőzsdére, amely tavaly ugyan 97 százalékot emelkedett, de idén akár rizikós is lehet a kínai gazdaság túlfűtöttsége miatt.)
A Buffett által legújabban kiválasztott célterület a kötvénybiztosítások megingott piaca, ahol Buffett frissen céget alapít, és ahol az eddigi két fő szereplő, az Ambac és az MBIA helyzete rendkívül bizonytalan.
Új piacra tör be Buffett
Buffett bejelentése után a szektor két eddigi vezető cége hatalmasat bukott a New York-i tőzsdén. Az MBIA Inc. ugyanis 17 százalékkal, az Ambac Financial Group Inc. pedig 15 százalékkal értékelődött le. Az MBIA és az Ambac részvényárfolyama 2007-ben több mint 70 százalékot esett, miközben Buffett cége, a Berkshire Hathaway papírja 27 százalékkal értékelődött fel.
Látható tehát, hogy a legnagyobbak egészen más taktikával játszanak a tőzsdén, mint az átlagemberek, akiknek azért szintén érdemes körültekintően megvizsgálniuk a helyzetet, mielőtt kiválasztanak egy befektetési területet. Ami a jelzálogválságot illeti, egyelőre nincs szó általános gazdasági válságról (jóllehet ez sem teljesen kizárt, például egy francia szakértő szerint). Az amerikai gazdaság recessziója azért sem teljesen elképzelhetetlen, mert már hosszú hónapok, lassan másfél év óta egymás után dőlnek be a rossz adósok jelzáloghitelei.
Mi is az a jelzálogválság?
De mi is történt Amerikában? Az elmúlt másfél évben fokozatosan – és egy ideig alattomosan – terjedt a jelzálogválság. Előbb a rossz adósok, a másodlagos besorolású jelzáloghitelt felvevők kezdték nehezebben fizetni a törlesztő részleteket.
A „kritikus tömeg” elérése, a hitelek tízezreinek bedőlése után következett a jelzálogkölcsönökre kötött fedezeti ügyletek, derivatív (határidős) pénzügyi termékek, kötvények összeomlása a tőzsdén, majd bizonyos brókercégek és bankok egyre súlyosabb veszteségeket voltak kénytelenek leírni. (Az amerikai bankok tavalyi veszteségét a Bloomberg idén januárban 74 milliárd dollárra becsülte.)
Európai megingások
Emiatt megingott a Northern Rock Angliában, de például a német IKB bank is bajba került, a francia kötvénybiztosító, a CIFG Holding mellett, nem is beszélve a számtalan amerikai befektetési alapról, amelyek megrendülése még Svájcban is éreztette a hatását.
A legnagyobb amerikai bankok nem omlottak össze, de többmilliárdos, esetenként tízmilliárdos nagyságrendű veszteségeket szenvedtek el. Ezért le is váltottak több csúcsbankárt az USA-ban, nemzetközi szinten pedig lelassultak a bankközi ügyletek, ami finanszírozási problémákat okozott több kontinensen is.
Beavatkoztak a központi bankok
Ez volt az oka annak, hogy a jegybankok – az ECB, az Európai Központi Bank vezetésével – pár héttel ezelőtt óriási összegeket nyomtak ki a kereskedelmi bankoknak, hogy a likviditást, a fizetőképességet garantálják a bankközi piacon, vagyis fenntartsák a világgazdaság vérkeringését. (Később ebből vissza is kellett venni, annyira jól sikerült az akció.)
A folyamat most ott tart, hogy a sok bedőlt jelzáloghitel miatt kényszerárverések ezreit, tízezreit tartják Amerikában. Eladó ingatlanok árasztják el az amerikai piacot, lenyomják az árakat, és tovább súlyosbítják a jelzálogveszteségeket. Mindez immár az amerikai gazdasági növekedést veszélyezteti, éppen ezért a jegybank szerepét ellátó Fed valószínűleg kamatcsökkentéssel próbálja megmenteni a recessziótól az USA-t.
Súlyos az ingatlanpiac helyzete az USA-ban
Mi jöhet ezután? A helyzet bizonyos szempontból nagyon súlyos: az ingatlanárak rég nem látott zuhanásba kezdtek az USA-ban. A várakozásoknál nagyobb mértékben, átlagosan éves szinten 6,1 százalékkal csökkent a lakóingatlanok ára Amerika 20 nagyvárosi körzetében októberben. Ez 12 éves mélypontot jelent az árakat tekintve.
A jelzáloghitel-igénylések indexe mindeközben 12 százalékkal esett az Egyesült Államokban, ez már idén januárban derült ki. Mindez tényleg a recesszió előjele is lehet az USA-ban, – bár vannak átmeneti javulásra utaló jelek is az itteni ingatlanszektorban.
Nagy-Britanniára is átterjedt az áresés
A brit lakóingatlanok értéke mindenesetre második hónapja süllyed - ez derült ki a Nationwide építési társaság decemberben a BBC-n közzétett felméréséből –, vagyis immár Európára is átterjedt a kedvezőtlen ingatlanbefektetési hangulat.
A kedvezőtlen folyamatok megállítására komoly erők léptek működésbe. Már említettük, hogy a központi bankok pénzt pumpálnak a lelassult nemzetközi bankközi piacokra (néha már annyit, hogy vissza kell fogniuk utóbb a pénzkínálatot), másrészt az angolszász – a brit és az amerikai – jegybankok kamatcsökkentéssel is igyekeznek élénkíteni a gazdaságot. (Az Európai Központi Bank viszont tartani fogja a kamatszintet, legalábbis Trichet-nek, a pénzintézet első emberének a nyilatkozatai szerint.)
Segítenek az ázsiaiak
Túl a központi banki segítségeken, megmozdultak a komolyabb válság megelőzésére a kuvaiti, a szaúdi, az egyesült arab emírségekbeli és a szingapúri állami befektetési alapok, amelyek hatalmas tőkeinjekciókat adnak a megrendült helyzetű amerikai és más cégeknek. Sőt, néhány állami ellenőrzés alatt álló kínai vállalat is besegít az USA-nak.
Így például a Citigroup, a legnagyobb amerikai bank 7,5 milliárd dollárt kap Abu Dhabi szuverén vagyonkezelő intézményétől, és kínai ellenőrzés alatt álló cégek a Morgan Stanley-be fektettek be 5 milliárd dollárt. A Bear Stearns – amelyet az elsők között érintett a jelzálogválság – egymilliárdot kap kínai cégektől, a Merrill Lynch, a legnagyobb brókercégek egyike pedig 4,4 milliárdhoz jut hozzá egy szingapúri állami alaptól.
Némi biztonság a bizonytalanságban
További biztató jelenség, hogy Európában a bajba került pénzintézeteket az állam segíti ki. A német IKB bank megmentésére a kontrolláló pakettel rendelkező Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nevű állami bank lépett közbe, igaz ez valószínűleg többmilliárd eurójába kerül a német adófizetőknek. Nagy-Britanniában a Northern Rock megsegítésére sokmilliárd fontos átmeneti hitelsegélyt adott a Bank of England.
Más nyugat-európai országok is összefogtak a megrendült helyzetű bankok megsegítésére. Így végül is tavaly elkerülték az összeomlást még a legsúlyosabban érintett pénzintézetek is. Vagyis a banki megtakarítások nem kerültek veszélybe, a teljes hitelpiacba vetett bizalom sem omlott össze Európában vagy Amerikában.
Aki elkerülte a csapdát, az sem úszta meg a válságot
Más kérdés persze, hogy a tőzsdéken a banki papírok mélyrepülésben vannak, még a válság közepette óriási nyereséget termelő Goldman Sachs részvényei is estek 5-10 százalékkal tavaly tavasz óta, nem beszélve a már említett, sokkal kedvezőtlenebb helyzetben lévő pénzintézetekről.
A jövőben tehát érdemes mérlegelni, hogy ki milyen befektetést hajt végre a bankpapíroknál és a kötvénypiacon. Az ingatlanbefektetéseket is érdemes megfontolni, a jelzáloghitelezés egyre nehezedik a világban, és átmenetileg a hitelpiacokon és az ingatlanpiacon lassulás figyelhető meg.
Mi lesz Magyarországon?
Magyarországon ezek a folyamatok nemigen jelentkeznek, hiszen a HVG hetilap legfrissebb számából kiderül, hogy év végén a magyar lakáspiac felbolydult. Ám a várhatóan átmeneti fellendülés a 2007 utolsó heteiben elfogadott törvénymódosításoknak köszönhető, nem pedig a szerves piaci folyamatok eredménye.
A módosítások egyébként is csak az új lakások piacát lendítette fel a Re/Max budapesti vezető elemzője, Kováts Tibor szerint.
A használt lakások piaca visszaesett
A használt lakáspiac ugyanis tavaly tíz százalékkal esett vissza Magyarországon az Otthon Centrum vezető elemzőjének, Valkó Dávidnak a becslései szerint. A használt lakásoknál az ösztönözte kivárásra a eladókat, hogy idén a lakásvásárlás időpontjától számított 5 év múlva adómentesen adható el az ingatlan, a korábbi 15 éves időtartammal szemben.
A visszaesés ugyanakkor a használt lakások piacán sem volt drasztikus, és bár a PSZÁF egyik szakértője korábban az amerikaihoz hasonló tömeges jelzáloghitel-bedőlésre számított Magyarországon is (HVG, 2007. január 20.), az összeomlás nálunk elmaradt. 2008-ban pedig éppen a frissen életbe lépett jogszabály-módosítások a használt lakások piacát is megélénkíthetik.